Квартиры по 30 тысяч и выше: сколько еще будет расти аренда на западе Украины

До полномасштабной войны запад Украины был вполне доступным вариантом для тех, кто искал жилье в аренду. Но сейчас все поменялось. Миллионы украинцев переехали ближе к западной границе, сюда же релоцировался бизнес, поэтому на ограниченное количество жилья приходится стабильно высокий спрос. По итогам аренда в отдельных городах подорожала на десятки процентов и уже приближается к уровню, который доступным назвать очень сложно.

И теперь уже вопрос не столько в том, что квартиры дорожают, но и в том, где проходит предел: сколько еще арендатор готов платить и в какой момент высокие цены начнут снижать спрос?

Что происходит с ценами

Ценники на аренду в западной Украине пошли вверх еще с лета и не останавливаются. Из-за ухудшения ситуации в столице те, кто может себе это позволить, уехали в западные области.

По данным агентств недвижимости, если в мае этого года однокомнатная квартира во Львове стоила в среднем 20 тыс. грн, то в начале сентября – 26 тыс. грн, средняя цена на двухкомнатную взлетела с 24 тыс. до 31,5 тыс. грн. Почти аналогично выросли арендные ставки в Ивано-Франковске.

В Ужгороде средние цены на однокомнатные выросли с 22,5 тыс. до 29 тыс. грн., на двухкомнатные – с 26 тыс. до 30,5 тыс. грн.

Цены на аренду на западе Украины действительно растут, говорит обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак, но это трудно назвать новой волной ажиотажа в западных регионах. Сейчас дорожают те локальные рынки, где запас доступного предложения почти исчерпан, а новое жилье пополняет арендный фонд медленнее, чем растет спрос.

– После 2022 года западные города получили значительно большее количество постоянных арендаторов: переселенцев, релокированные команды, людей, работающих дистанционно, – объясняет эксперт. – Часть из них уже не воспринимает переезд как временный. В то же время многие квартиры вернулись в предложение аренды, часть владельцы выставили на продажу, а качественное новое жилье выходит на рынок по ставкам, недоступным для массового арендатора.

Поэтому сегодня мы видим не просто подогреваемый ожиданиями собственников рост, но и структурный дефицит квартир определенного качества: с ремонтом, автономным отоплением, нормальной логистикой, возможностью проживания с детьми или животными. Именно этот сегмент дорожает быстрее всего.

Самым ликвидным сегментом остаются однокомнатные квартиры: они имеют самую широкую аудиторию, самый низкий порог входа и кратчайший срок поиска арендатора. Во Львове, Ужгороде, Ивано-Франковске, Тернополе на них приходится более 50% спроса. Поэтому именно они более стабильно удерживают цену и первыми реагируют на новую волну спроса.

– Можно сказать, что однокомнатные квартиры дорожают стабильнее, а трехкомнатные – резче, – объясняет Виктория Берещак. – В среднем за год однокомнатные по регионам прибавили в пределах 12-15%, а трехкомнатные – 16,5%. Дело в том, что на рынке ликвидных трехкомнатных гораздо меньше, а сегмент очень неоднороден: рядом могут быть старая квартира без ремонта и новое семейное жилье с автономным отоплением. А несколько более дорогих объектов способны существенно изменить медианный показатель.

Трехкомнатные квартиры также поддерживают специфический спрос семей с детьми, которые ищут жилье надолго и имеют меньше приемлемых альтернатив, добавила эксперт. В Ивано-Франковске они подорожали фактически на треть против 21% для однокомнатных год к году. Во Львове же ситуация противоположная: однокомнатные выросли по меньшей мере на 18%, тогда как трехкомнатные - на 15%.

Рекордсмены мероприятия Украины

Виктория Берещак приводит цифры, подтверждающие дисбаланс на рынке недвижимости. В июле количество предложений на DIM.RIA сократилось на 13% во Львовской области и на 14% в Черновицкой, тогда как интерес к аренде вырос на 68% в Хмельницкой области и на 65% в Черновицкой области. Но, уточнила эксперт, это все же цены объявлений, а не заключенных договоров: фактическая ставка может быть ниже после торга.

Столичный риелтор Марина Кольцова приводит данные агентств недвижимости: медианная стоимость аренды квартир в Ужгороде за год выросла на 40%, во Львове - на 43%, в Ивано-Франковске - на 33%. В последние несколько месяцев рынок сделал довольно заметный шаг вверх.

По словам Виктории Берещак, Ужгород - самый "перегретый" рынок западной Украины. Этот город невелик, географически ограничен и не может быстро увеличить количество качественного жилья. Вместе с тем, Ужгород получил непропорционально большой для своего размера спрос. Поэтому любое сокращение предложения сразу отражается на цене.

– Год до года медианная ставка для однокомнатных квартир в Ужгороде выросла на 26%, для двухкомнатных – на 46%, для трехкомнатных – на 23%, – отметила эксперт в комментарии Коротко про. – При этом вполовину сократилось количество предложений однокомнатных и двухкомнатных квартир.

Второй подобный рынок в Ивано-Франковске. Там спрос усиливают не только релокация и фактор безопасности, но и внутренняя привлекательность города, туризм, развитие пригородов и инвестиционные покупки. По разным площадкам годовой рост ставок в наиболее востребованных сегментах достигает 23-39%, и это прежде всего эргономичные 1-2-комнатные лоты.

А где предел?

По мнению Марины Кольцовой, главная причина роста цен все же не алчность арендодателей, а именно соотношение спроса и предложения. Западные города остаются привлекательными для внутренних переселенцев и релокированного бизнеса, дополнительный спрос создает близость к границе с ЕС, а в отдельных городах – студенты и туристы.

При этом быстро увеличить количество квартир невозможно, ведь новый жилищный фонд строится годами. Поэтому рынок пробует балансироваться ростом цен.

В то же время, высокие цены еще не означают, что любую квартиру можно сдать за любые деньги.

– Пока спрос значительно превышает предложение, владельцы действительно имеют возможность поднимать цену, – говорит эксперт. – Но квартира имеет свою реальную рыночную стоимость. Если владелец выставляет объект значительно дороже аналогичных вариантов, он просто очень долго будет ждать арендатора. Тем более что по соотношению аренды и доходов рынок вплотную приблизился к потолку.

Главный предел роста – это реальная платежеспособность арендатора, соглашается Виктория Берещак. По ее словам, когда ставка приближается к 40-50% стабильного дохода семьи, люди начинают искать меньшую квартиру, переезжать в пригород, договариваться о совместной аренде или менять город. Поэтому нескончаемого роста не будет даже из-за дефицита жилья.

– По моему мнению, следующим этапом для региональных рынков аренды будет не бесконечный линейный рост, а расслоение рынка, – говорит эксперт. - Качественные квартиры в сильных локациях будут дорожать, тогда как переоцененные объекты без ремонта, автономности или нормальной логистики будут зависать в экспозиции или сдаваться с дисконтом.