Батьки не власники: чому не можна просто так продати квартиру, де є частка дитини

Якщо дитина є власницею або співвласницею квартири, будинку чи іншої нерухомості, батьки не можуть просто так продати таке майно. Для угоди потрібен дозвіл органу опіки та піклування, а головна умова — збереження житлових і майнових прав дитини. Про це нагадали в Міністерстві юстиції України.

До 18 років людина має правовий статус дитини. При цьому закон розрізняє малолітніх — до 14 років — і неповнолітніх віком від 14 до 18 років. Саме від віку залежить, хто саме бере участь в укладенні договору.

Якщо дитині ще немає 14 років

Малолітня дитина не укладає договір продажу нерухомості самостійно. Від її імені діють батьки, усиновлювачі або інші законні представники. Однак продати нерухомість, що належить дитині, лише за рішенням батьків не можна.

Стаття 177 Сімейного кодексу передбачає спеціальний порядок управління майном малолітньої дитини. Для відчуження нерухомості потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Чинні правила передбачають перевірку того, чи не погіршить угода становище дитини. Якщо договір укладає один із батьків, за загальним правилом для операцій із нерухомістю потрібна належно оформлена згода другого.

Що змінюється після 14 років

Дитина віком від 14 до 18 років має неповну цивільну дієздатність і сама бере участь в угоді. Однак вільно продати свою квартиру чи частку в ній вона також не може. Згоду на відчуження нерухомості дають батьки, усиновлювачі або піклувальник, а для такої згоди потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Тобто до досягнення 18 років продаж дитячої нерухомості залишається під додатковим державним контролем.

Перевірку можуть проводити до місяця

За Порядком №866 дозвіл щодо нерухомості, право власності або користування якою має дитина, надає відповідний орган місцевого самоврядування або районна (у Києві чи Севастополі) держадміністрація за поданням служби у справах дітей. Перевірка проводиться за місцем знаходження майна. Загальний строк — до одного місяця з дня надходження заяви. Сама служба у справах дітей має протягом 10 робочих днів перевірити подані документи та встановити, чи немає підстав для відмови.

Коли в продажу можуть відмовити

Дозвіл не є автоматичним. Орган опіки може відмовити, якщо угода звужує наявні майнові права дитини або порушує її законні інтереси. Серед інших підстав — конфлікт між батьками щодо угоди, судовий спір стосовно самої нерухомості або надання заявником суттєво недостовірної інформації. У визначених законом випадках разом з відмовою орган опіки може звернутися до нотаріуса для встановлення заборони на відчуження нерухомості.

Чи завжди потрібна згода другого з батьків

Закон передбачає винятки. Угода може відбутися без згоди одного з батьків, зокрема коли його місце проживання невідоме або він не менш як шість місяців проживає окремо від дитини та не бере участі в її вихованні й утриманні. У конкретній ситуації нотаріус і служба у справах дітей перевіряють документи, що підтверджують відповідну підставу.

Навіть якщо дитині належить не вся квартира, а лише частка, правила захисту її майнових прав продовжують діяти. Сам факт згоди батьків не замінює дозволу органу опіки — нотаріус при посвідченні договору перевірятиме наявність необхідних документів. Рішення органу опіки про відмову в дозволі можна оскаржити в суді.