Квартирант не платить і не виїжджає: один крок власника може обернутися проблемами

Чимало українців здають квартиру в оренду та отримують із неї додатковий дохід. Та буває, що орендар раптом перестає платити, а виїжджати добровільно не хоче. Здавалося б, найпростіше — змінити замки й забути про проблему, однак саме такий крок може обернутися проти самого власника.

Як пояснило видання Новини.LIVE, навіть наявність заборгованості не дає права самостійно виселити людину чи позбавити її доступу до житла. Поки договір оренди не розірвано в установленому порядку, власник не має законних підстав виставляти орендаря за двері лише через несплату.

Що категорично заборонено робити власнику

Через несплату оренди власнику не можна:

• міняти замки без законних підстав;
• виносити речі орендаря за двері;
• відмикати електроенергію чи воду, аби змусити людину з'їхати;
• самовільно заходити до квартири;
• застосовувати силу чи погрожувати виселенням.

Такі дії мають правові наслідки. Самовільне вирішення спору можуть кваліфікувати як самоуправство, а незаконне проникнення у житло, погрози чи силу — аж до кримінальної відповідальності.

Коли можна виселити через суд

Якщо домовитися не вдається, власник звертається до суду, де можна одночасно вимагати розірвання договору, виселення та стягнення боргу з оренди. Для довгострокового договору підставою стає несплата протягом шести місяців — якщо інший, довший строк не передбачений самим договором.

Якщо ж житло орендоване на строк до одного року, підставою для виселення може стати вже третій пропущений платіж. Тобто один або два прострочені платежі самі собою не є приводом виселяти людину.

Окрім боргу, розірвати договір можна через інші порушення користування житлом: пошкодження чи руйнування квартири, використання житла не за призначенням, систематичне порушення спокою сусідів. За пошкодження майна суд може дати орендарю до року на відновлення, а за нецільове використання чи скандали з сусідами — перед зверненням до суду доведеться попередити орендаря письмово.

Що зібрати перед судом

Самої заяви про заборгованість мало — слід заздалегідь зібрати докази. Це листування з орендарем, квитанції та інші підтвердження платежів, свідчення сусідів, акт огляду квартири, якщо майно пошкоджене, та інші документи, що підтверджують порушення умов оренди.

У позові власник може одразу об'єднати вимоги про розірвання договору та виселення орендаря, а окремо — про стягнення несплаченої орендної плати. Якщо після рішення суду орендар добровільно не виїде, його примусово виселить виконавча служба.

Як діяти власнику, якщо орендар не платить

Покроковий план такий: не міняти замки й не відмикати комуналку самотужки; зібрати докази (переписка, квитанції, акт огляду, свідчення сусідів); подати до суду позов про розірвання договору, виселення та стягнення боргу; після рішення — звернутися до виконавчої служби для примусового виселення, якщо орендар не виїде добровільно.

Чому письмовий договір — це захист

Відносини між власником і орендарем краще оформлювати письмовим договором, де заздалегідь прописано строк оренди, умови оплати, можливі порушення та їхні наслідки. Окремо варто вказати правила щодо авансу й застави: коли ці гроші можна залишити як компенсацію, а коли їх потрібно повернути. Якщо строк у договорі не зазначений, він діє п'ять років.

Усна домовленість створює ризики для обох сторін: у разі конфлікту складно довести, про яку суму орендної плати йшлося, як мала повертатися застава, який борг виник і хто відповідальний за пошкоджене майно.