Землю могут оформить на двух владельцев: как проверить участок по двум реестрам перед покупкой

Прежде чем отдать деньги за земельный участок или подписать договор аренды на несколько лет вперед, стоит проверить, не «висит» ли на этой земле чужое право. Двойная регистрация — это ситуация, когда по одному и тому же наделу в реестрах возникают противоречивые записи: на один участок претендуют сразу два разных владельца или арендатора.

О том, как возникает такая путаница и как от нее уберечься, для AgroNews рассказал адвокат юридической компании «Приходько та партнеры» Дмитрий Васюта. По его словам, проблема чаще всего связана с ошибками при переносе старых сведений в электронные реестры, некорректной идентификацией участка или дублированием регистрационных действий.

Самые рискованные участки — оформленные до 2013 года

Чаще всего двойные записи возникают вокруг земли, право на которую возникло еще до 1 января 2013 года. Отсутствие информации о таком праве в современном Государственном реестре вещных прав само по себе еще не означает, что права не существует.

Закон признает действительными вещные права, оформленные до 2013 года, если их регистрировали по тогдашним правилам — или если на тот момент регистрация вообще не была обязательной. Поэтому перед любой операцией с землей недостаточно проверить только кадастровый номер.

Два реестра, которые нужно сверить одновременно

Первый шаг — сверить информацию сразу в двух базах: в Государственном земельном кадастре и в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

В кадастре проверяют кадастровый номер, площадь, расположение, границы и другие характеристики участка. В Реестре вещных прав смотрят, кто является владельцем и не зарегистрированы ли аренда, субаренда, эмфитевзис, ипотека, арест или другое обременение.

Какие документы еще проверить до сделки

Кроме реестров, стоит проверить документы, на основании которых возникло право: государственный акт, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда или договор аренды. Данные в этих бумагах должны совпадать с реестрами — прежде всего по кадастровому номеру, площади и самому участку.

Если имеете дело со старыми государственными актами или договорами аренды, лучше еще до подписания новой сделки проверить историю возникновения права и по возможности внести актуальные сведения в Государственный реестр вещных прав. Это снижает риск того, что кто-то другой попытается зарегистрировать на эту же землю конкурирующее право.

Что делать, если двойную регистрацию уже обнаружили

Если путаница уже произошла, прежде всего нужно получить документы по обоим регистрационным записям и установить, когда, кем и на каком основании регистрировали каждое право. Далее выбирают способ защиты.

Действия или бездействие государственного регистратора можно обжаловать в административном порядке — в Министерство юстиции Украины в предусмотренных законом случаях — или обратиться в суд. С этим не стоит медлить: на административное обжалование регистрационных действий закон дает два месяца со дня, когда человек узнал или мог узнать о нарушении своего права.

Если же между сторонами фактически возник спор о самом праве собственности или пользования участком, вопрос, вероятно, придется решать в суде. Надежнее всего, резюмирует адвокат, не исправлять последствия двойной регистрации, а проводить полную юридическую и кадастровую проверку участка до подписания договора и передачи денег.