Аренда квартиры: какие документы проверить до передачи денег

Поиск арендного жилья часто происходит в спешке, однако передавать деньги и подписывать договор без тщательной проверки документов — серьезный риск остаться и без квартиры, и без депозита. Главное правило безопасной аренды простое: сначала убедитесь, что человек, который сдает жилье, действительно является его собственником или имеет официальные полномочия распоряжаться имуществом.

Базовый инструмент проверки — Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Именно там закреплено, кто и на каком основании владеет квартирой. Если собственников несколько, подписывать договор должен каждый из них или уполномоченное лицо, у которого есть нотариально заверенная доверенность с четким перечнем полномочий, в том числе на подписание договора аренды и получение средств.

Пакет документов, который стоит проверить до сделки

До момента передачи депозита или первой месячной платы обе стороны должны предоставить и сверить документы. Для арендатора достаточно паспорта гражданина Украины или ID-карты. От владельца жилья требуют больше: паспорт и правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или иной документ, подтверждающий право собственности.

Отдельный случай — когда квартиру сдает не собственник, а его представитель. Здесь без нотариальной доверенности ничего не подписывайте: в ней должно быть прямо указано право заключать договор аренды и получать деньги, иначе сделку легко оспорить в суде.

Письменный договор и акт приема-передачи

Устные договоренности не защищают в конфликте. В письменном договоре должны быть четко зафиксированы паспортные данные сторон, адрес объекта, срок аренды и размер платы, а также распределение коммунальных платежей и взносов ОСМД. Отдельно прописывают сумму депозита, условия и сроки его возврата или основания удержания — например, убытки или долги за коммуналку.

При заселении обязательно составляют акт приема-передачи. В нем описывают состояние мебели и техники, имеющиеся повреждения, фиксируют количество ключей и показатели счетчиков. Фото- и видеофиксация квартиры в день въезда станет дополнительным доказательством при споре об ущербе. Передачу наличных стоит подтверждать распиской, а безналичные расчеты — банковскими чеками.

Что делать, если арендодатель не показывает документы

Если «собственник» отказывается показать правоустанавливающие документы или доверенность, это серьезный сигнал прекратить сделку. Закажите выписку из Государственного реестра вещных прав самостоятельно — это можно сделать онлайн через портал «Дія» или офлайн у нотариуса либо в ЦНАПе. Если фамилия в выписке не совпадает с паспортом лица, сдающего жилье, переводить деньги нельзя.

С 1 января 2027 года планируют изменить режим налогообложения для арендодателей: ставку НДФЛ снизят до 5%, а военный сбор составит 5%. По словам народного депутата Елены Шуляк, новый режим должен вывести рынок аренды из тени, сообщает 24 канал.