Ринок нерухомості Києва наблизився до точки зламу: рієлтор назвав чотири сценарії

Ринок житла Києва впритул підійшов до межі, за якою його може обвалити будь-яка дрібниця. До кінця літа угод стало приблизно вдвічі менше, ніж торік, покупці майже зникли, а тепер зі столиці почали виїжджати й орендарі.

Як передає "Хвиля", такий прогноз озвучив рієлтор Дмитро Гура на YouTube-каналі "ПРО Нерухомість Києва".

Свій прогноз Гура пояснює через поняття точки біфуркації.

"Це коли система накопичує таку кількість проблем, що вже навіть найменший незначний фактор може її обвалити. Є східна притча про соломинку, яка зламала спину верблюдові. На верблюда можна вантажити й вантажити тюки, але на якомусь етапі вистачить уже просто нікчемної соломинки. Приблизно те саме чекає на ринок нерухомості Києва найближчим часом", - сказав він.

Окремо жоден із чинників ринок не обвалить, вважає рієлтор. Блекаути українці вже проходили, павербанки чи зарядні станції є майже в усіх. Торішні перебої з опаленням налякали частину покупців, але колапсу не спричинили. Посилення обстрілів - ще один тюк на спину верблюда. Після ударів по мостах, за словами Гури, місто стояло в заторах: перебратися з лівого берега на правий не вдавалося навіть у вихідну суботу.

Ще важчий вантаж - економіка. Рієлтор стверджує, що грошей у бюджеті бракує навіть на четвертий квартал цього року, а виплавку сталі в Україні вже повністю зупинено. Ні ArcelorMittal, ні Метінвест, на його думку, не відновлюватимуть її до кінця війни. Бізнес узявся скорочувати персонал - серед таких компаній Гура назвав Fozzy Group.

Проєкт бюджету на наступний рік він оцінює жорстко.

"Цей бюджет - в останню путь, називаю речі своїми іменами. Там така діра, яку намагатимуться закривати зовнішніми й внутрішніми запозиченнями, підвищенням податків, урізанням усього й вся. Це називається: вичавлюємо останнє", - сказав Гура.

Рано чи пізно, вважає рієлтор, державі доведеться піти на девальвацію гривні. Це вдарить по людях не лише фінансово, а й психологічно. Коли людина не розуміє, що з нею буде завтра, вона перестає бути покупцем житла і купує гречку.

"Люди понаробили запасів не тому, що вони дурні чи панікери. Я теж робив запаси. Коли в тебе є три кілограми гречки, три кілограми рису, три кілограми макаронів, якось упевненіше дивишся в завтрашній день", - зізнався він.

Навесні ринок ще ворушився, але угоди вже йшли з дисконтом, а не за торішніми цінами.

"Як тільки десь із середини липня, з початку серпня ситуація з безпекою, з обстрілами різко погіршилася, покупців на ринку практично корова язиком злизала", - розповів Гура.

Останніми тижнями з ринку почали зникати й орендарі - насамперед у бізнес- та комфорт-плюс-класі. Хто може собі дозволити, той виїжджає, а оренда на заході країни різко подорожчала. Знайомий рієлтора шукав житло для дружини з двома дітьми і зрештою відправив сім'ю до Польщі: орендувати там виявилося дешевше, ніж на Львівщині.

Катастрофічного падіння цін поки немає, і Гура пояснює це інертністю ринку. Власникам потрібен час, щоб змиритися: покупців немає ні сьогодні, ні завтра. Схоже було десять років тому. Ціни падали з 2015 по 2017 рік, торкнулися дна у 2018-му, і лише тоді ринок ожив. Убиту хрущовку біля метро тоді можна було купити за 25 тисяч доларів.

Далі рієлтор бачить чотири сценарії.

Перший - затяжне падіння на кілька років. Ціни сповзатимуть поступово, а продаватиметься лише житло з дисконтом. Уже зараз, якщо клієнт шукає квартиру за 100 тисяч доларів, Гура дивиться варіанти за 90-98 тисяч. Схожі квартири за 110-115 тисяч місяцями висять без попиту. Правий берег, за його прогнозом, стрімко не обвалиться. А от лівий постраждає значно сильніше, якщо мости вийдуть з ладу і людям стане незрозуміло, як їздити на роботу й навчання.

Другий - швидкий обвал, якщо погані чинники зійдуться в одній точці. Долар злетить до 60 гривень, з опаленням буде гірше, ніж торік, світло вимикатимуть на тижні, а ще, не дай боже, буде спроба наступу з півночі, про яку ходять чутки. Тоді, каже Гура, покупці будуть поодинокі. За квартиру вартістю 80 тисяч доларів вони пропонуватимуть 50 тисяч готівкою - і або так, або до побачення.

Третій, найгірший - вихід з ладу державних реєстрів після ударів по дата-центрах. Як на початку повномасштабної війни, угоди тоді технічно неможливо буде провести, і ринок на якийсь час просто перестане існувати.

Четвертий - мир. Але й тут рієлтор не вірить прогнозам про зростання цін на 30% у перший же рік.

"Зараз відкладений попит ринку київської нерухомості робить покупки на заході країни, у Польщі, в Туреччині, у Болгарії, де завгодно", - пояснив він.

Більше того, за словами Гури, назбирався відкладений попит на продаж. Інвестори, які легально завезли в Україну гроші й купили по дві-п'ять квартир під оренду, не можуть так само легально вивести виручку за кордон - вони чекають, поки запрацює SWIFT. Щойно це стане можливим, вони почнуть продавати. Тож після миру рієлтор допускає хіба що відскок на 5-7%, але від уже знижених цін. А мільйони українців за кордоном, залежно від умов миру, можуть і не повернутися.

Продавцям Гура радить не тягнути.

"Поки ще тепло і світло, продавайте те, що вам пропонують, навіть із дисконтом, виходьте в кеш. Бо взимку ви вже нікому нічого не продасте, коли все хлюпатиме під ногами, ліфти не працюватимуть, опалення в деяких будинках зникне, а вода не підніматиметься, бо немає електрики і не працюють насоси", - наголосив він.

Особливо поспішати, за його словами, варто власникам на лівому березі.

Оренда теж дешевшатиме. Квартир, що звільняються, стає дедалі більше, а орендарів - менше, тож ті починають торгуватися. На лівому березі ставки вже падають, а виїзд звідти може набути лавиноподібного характеру. На правому ціну втримають хіба що окремі автономні комплекси.

Під удар потрапить і первинний ринок. Сучасна монолітно-каркасна висотка - це сотні тонн арматури. Якщо її доведеться везти з-за кордону, вона буде дорожчою, а логістику ускладнюють удари по залізниці. Гура не виключає, що забудовники добудовуватимуть будинки з найвищою готовністю, а проєкти на стадії котловану заморожуватимуть на невизначений термін.

Тим, хто хоче купити, рієлтор радить дочекатися зими, коли покупців не буде зовсім.

"Ви ходитимете як король, за вами бігатимуть рієлтори й продавці, а ви диктуватимете свої цінові умови", - сказав Гура.

Навесні чи наступного літа дисконти, на його думку, можуть стати ще більшими.

"Панікувати пізно. Треба просто приймати ситуацію такою, якою вона є, з усією її похмурістю. Але не панікувати, а на тверезу голову ухвалювати розважливі рішення", - підсумував рієлтор.