Киевляне готовятся к зиме и переезжают: эксперт назвал основные риски аренды сейчас

В Киеве в начале октября 2026 года предложение жилья в аренду заметновыросло, а средняя стоимость долгосрочной аренды за последний месяц снизилась примерно на 3–5 %. За два месяца количество активных объявлений об аренде в столице увеличилось на 66%. В то же время выбор квартиры для многих арендаторов теперь определяется не только ценой или районом. Так, важными факторами стали этаж, наличие укрытия, метро и возможность пережить отключение электроэнергии.

Поэтому арендаторам следует особенно внимательно проверять не только саму квартиру, но и документы, а также условия проживания. Юрист объяснила, что перед подписанием договора необходимо узнать, кто имеет право сдавать квартиру, как распределяются платежи в ОСМД и имеет ли арендатор какие-либо обязательства перед объединением совладельцев.

Аренда квартиры в Киеве и цены на жилье в октябре

Согласно актуальным данным ЛУН, медианная стоимость долгосрочной аренды в Киеве составляет около 17 тыс. грн за однокомнатную квартиру, за двухкомнатную просят 25 тыс. грн, а цены на трехкомнатные квартиры достигают 44 тыс. грн.

В то же время арендаторы всё больше обращают внимание на характеристики дома. Из-за рисков отключений и проблем с работой лифтов спрос на квартиры на высоких этажах снизился. Вместо этого часто отдают предпочтение нижним этажам, домам рядом с метро и объектам с подземной парковкой или другим укрытием.

Существенным преимуществом стала и энергонезависимость дома или квартиры. Все чаще поступают запросы на генераторы, резервное питание для насосов, отопления и лифтов, а также на автономное питание непосредственно в квартире.

Как отметила в беседе с Фокусом адвокат Марина Суткович, в таких условиях арендатору важно не торопиться с передачей денег, даже если квартира кажется привлекательной по цене.

В 2026 году Украина фактически приступила к реформе жилищного законодательства. Вступил в силу новый закон "Об основных принципах жилищной политики", а старый Жилищный кодекс 1983 года в основном утратил силу. В то же время для человека, арендующего обычную квартиру у частного владельца, правила кардинально не изменились. Новый закон прямо предусматривает возможность владельца сдавать частное жилье в аренду, а сам договор аренды, как и раньше, заключается в соответствии с Гражданским кодексом Украины.

---

Перед оплатой проверьте, кто сдает квартиру

Прежде всего, перед заключением договора следует убедиться, что человек действительно имеет право распоряжаться квартирой. Юрист советует проверить документы, подтверждающие право собственности и личность владельца. Если договор подписывает не владелец, а его представитель, необходимо проверить документы, подтверждающие его полномочия.

Одних ключей от квартиры недостаточно. Ведь арендатор обычно вносит сразу несколько платежей — деньги за первый месяц, иногда оплату за последний месяц и страховой депозит. После этого он перевозит в квартиру свои вещи, технику и документы.

"Наличие ключей само по себе не подтверждает наличие таких полномочий", — подчеркивает юристка.

Если у квартиры несколько совладельцев, необходимо также учитывать права каждого из них и убедиться, что человек, сдающий жилье, имеет на это право.

Чем опасна аренда "через знакомого"

Марина Суткович рассказала о ситуациях, когда доступ к квартире имеет человек, не являющийся её владельцем.

"Например, владелец, находящийся за границей, может оставить ключи соседу или знакомому. Если этот человек без его ведома находит арендатора, получает первый платеж и залог, а затем исчезает, настоящий владелец может заявить, что не давал согласия на аренду. В результате арендатор рискует остаться без жилья и без переданных денег", — говорит адвокат.

Влона также упомянула и еще более необычный случай. В ее практике произошла ситуация, когда одну квартиру фактически пытались сдать дважды.

"Владелец находился за границей и оставил ключи соседке, которая должна была присматривать за квартирой. В квартире уже проживал арендатор, который на несколько месяцев уехал домой. При этом лицо, имевшее доступ к квартире, пыталось сдать её на этот период другому человеку. Во время осмотра в квартире оставались вещи первого арендатора, которые пытались спрятать в другой комнате. Когда потенциальные арендаторы попросили показать документы от владельца и подтвердить полномочия, сделать это не смогли", — рассказала юрист, добавив, что объявление было размещено через агентство недвижимости.

Поэтому, по словам эксперта, даже участие риэлтора не означает автоматически, что право человека сдавать квартиру было должным образом проверено.

Договор аренды: что обязательно нужно указать

Юрист советует заключать письменный договор аренды даже в том случае, если стороны хорошо знакомы или договариваются "на доверии".

В документе следует четко указать:

• точный адрес и характеристики квартиры;
• срок аренды;
• размер арендной платы;
• дату и способ оплаты;
• условия возможного повышения арендной платы;
• кто оплачивает коммунальные услуги;
• кто оплачивает взносы в ОСМД;
• кто оплачивает интернет и другие услуги;
• размер залога и условия его возврата;
• кто отвечает за текущий и капитальный ремонт;
• кто еще имеет право проживать в квартире;
• условия в отношении домашних животных, курения и сдачи в субаренду;
• порядок досрочного расторжения договора;
• состояние квартиры, мебели и техники на момент заселения.

Особенно важно не ограничиваться формулировкой "аренда плюс коммунальные".

Как правило, арендатор должен своевременно вносить арендную плату и оплачивать коммунальные услуги, если стороны не договорились об ином. Поэтому в договоре лучше прямо указать, какие именно платежи берет на себя арендатор, а какие остаются за собственником.

Акт приёма-передачи может избавить от споров

Юрист советует приложить к договору акт приема-передачи, в котором следует зафиксировать состояние квартиры, мебели и бытовой техники, имеющиеся повреждения, а также показания счетчиков.

"Еще лучше сделать фотографии квартиры и имущества на момент заселения. Это особенно важно в связи с залогом: если после выезда возникнет спор по поводу повреждений, стороны смогут сравнить состояние жилья до и после аренды", — добавляет Марина Суткович.

Кто должен платить взносы в ОСМД

Отдельно в договоре необходимо прописать платежи, связанные с ОСМД. И здесь важно различать обычный ежемесячный взнос на содержание дома и разовые целевые взносы. Например, это может быть взнос на замену лифта, ремонт крыши или фасада. Именно поэтому формулировка "коммунальные услуги оплачивает арендатор" может оказаться недостаточно конкретной.

"Лучше заранее определить, кто и какие платежи уплачивает", — советует юрист.

Имеет ли арендатор отношение к ОСМД?

Сам факт аренды квартиры не делает человека совладельцем дома. Договор аренды заключается между владельцем квартиры и арендатором. Арендатор не приобретает права голоса на собраниях ОСМД и не участвует в управлении домом только по той причине, что проживает в квартире.

В то же время арендатор пользуется общим имуществом дома. Речь идет о подъезде, лифте, дворе, парковке и т. п. Поэтому он должен соблюдать установленные правила пользования этим имуществом.

Важно Главная проблема Украины: почему государство постоянно отстает в решении проблем

"Перед заселением стоит спросить у владельца о правилах доступа на территорию, парковке, пользовании общими помещениями, проведении ремонтных работ и других ограничениях, которые могут непосредственно касаться жильцов", — советует юрист.

По её словам, арендатору не обязательно изучать устав ОСМД от первой до последней страницы, однако правила, касающиеся жильцов дома, лучше знать заранее и, при необходимости, учесть в договоре аренды.

Что изменилось для арендаторов в 2026 году

В этом году в Украине началась реформа жилищного законодательства; для человека, снимающего обычную квартиру у частного владельца, это не означает кардинального изменения повседневных правил.

Новый закон предусматривает возможность для собственника сдавать частное жилье в аренду, а договор аренды жилья заключается в соответствии с положениями Гражданского кодекса Украины. Поэтому в 2026 году для арендатора ключевыми остаются практические моменты:

• убедиться в личности владельца и его праве сдавать квартиру;
• заключить письменный договор;
• четко распределить платежи;
• определить порядок оплаты взносов в ОСМД;
• зафиксировать состояние квартиры и прописать условия расторжения договора аренды.

На что обратить внимание в киевской квартире перед заселением

В связи с ситуацией на рынке Киева к юридическим проверкам добавился еще один важный аспект — пригодность жилья для проживания в условиях военных рисков. Поэтому перед подписанием договора арендатору следует отдельно проверить:

1. Этаж. Сможете ли вы регулярно пользоваться лестницей в случае отключения электроэнергии и остановки лифта.
2. Убежище. Где оно расположено, сколько времени занимает дорога до него и действительно ли оно доступно жильцам.
3. Электроэнергия. Есть ли генератор, аккумуляторное питание или другие решения на случай длительного отключения.
4. Вода и отопление. Зависит ли их работа от электроэнергии и предусмотрено ли резервное питание.
5. Доступ к дому. Как работают домофон, ворота, лифт и другие системы во время отключений.
6. Правила ОСМД. Есть ли ограничения по парковке, пользованию двором, ремонтам, доступу к дому или другим общим зонам.

Важно Транспортный коллапс в Киеве: вагоны метро забиты, на дорогах пробки, — СМИ (видео)

"Прежде всего, я всегда советую заключать письменный договор аренды, даже если квартиру сдает знакомый или стороны договорились "на доверии". Гражданский кодекс прямо предусматривает письменную форму договора аренды жилья", — подчеркивает эксперт.