7 витрат під час оренди квартири: що за законом платить орендар, а що — власник

Під час оренди квартири в Україні не існує загального правила, за яким усі рахунки автоматично лягають на власника чи на орендаря. Цивільний кодекс прямо передбачає, що орендар самостійно сплачує комунальні послуги, якщо договір оренди не встановлює іншого. Водночас внески, пов'язані зі статусом власника, капітальний ремонт і податок на дохід від оренди регулюються окремими нормами.

Матеріал підготовлено на основі роз'яснення проєкту Соцпортал, яке перевірено за чинним законодавством станом на 5 жовтня 2026 року. У кожному пункті окремо враховано відносини між орендарем і власником, а також зобов'язання перед постачальниками послуг, ОСББ і податковою службою. Ось сім ключових витрат і те, хто за них відповідає за замовчуванням.

1. Орендна плата — обов'язок орендаря

Орендар зобов'язаний своєчасно сплачувати за користування житлом. Це базове зобов'язання зафіксоване у статті 815 Цивільного кодексу України. Розмір, дата і спосіб оплати мають бути чітко прописані в договорі, щоб додаткові вимоги власника не можна було заднім числом видати за частину звичайної орендної плати.

Якщо власник хоче включити в одну фіксовану суму і орендну плату, і окремі витрати, у договорі краще прямо перелічити, що саме входить у платіж. Інакше сторони по-різному розумітимуть, чи покриває ця сума комунальні послуги, управління будинком чи інші нарахування.

2. Комунальні послуги за замовчуванням оплачує орендар

Стаття 815 Цивільного кодексу встановлює чітке правило: орендар самостійно вносить плату за комунальні послуги, якщо договором оренди не передбачено інше. Тому поширена думка, ніби комунальні рахунки завжди оплачує виключно власник, не відповідає загальному правилу закону.

До комунальних послуг закон відносить газ і його розподіл, електроенергію та її розподіл, тепло, гарячу воду, централізоване водопостачання й водовідведення, а також поводження з побутовими відходами. Наявність лічильника не є межею між «витратами орендаря» і «витратами власника»: частина послуг може нараховуватися без індивідуального лічильника або містити фіксовану складову.

3. Внески до ОСББ і ремонтний фонд — обов'язок власника

Внески до ОСББ не можна автоматично прирівнювати до спожитої квартирою води чи електроенергії. Закон «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» покладає на співвласників обов'язок своєчасно і в повному обсязі сплачувати встановлені внески та платежі. Частка витрат на утримання, реконструкцію, поточний та капітальний ремонт спільного майна визначається пропорційно площі приміщення співвласника.

Це означає, що перед ОСББ відповідальною особою залишається власник квартири. Орендар може компенсувати власнику такі витрати лише за умови, що це прямо передбачено договором оренди. Окремо варто обумовити разові збори, внески до резервного чи ремонтного фонду та великі роботи щодо спільного майна будинку.

4. Поточний ремонт виконує орендар

Стаття 819 Цивільного кодексу закріплює: поточний ремонт переданого в оренду житла зобов'язаний виконувати орендар, якщо договір не встановлює іншого. Тому правило «будь-який ремонт завжди оплачує власник» є занадто широким.

Сторонам варто заздалегідь прописати в договорі, що саме вони вважають поточним ремонтом і як узгоджують витрати. Це особливо важливо для дрібних несправностей і робіт, які виникають у процесі звичайного користування житлом.

5. Капітальний ремонт оплачує власник

Згідно з тією ж статтею 819, капітальний ремонт житла, переданого в оренду, зобов'язаний виконувати орендодавець, якщо договором не передбачено інше. Це відповідає загальному правилу статті 322: власник зобов'язаний утримувати належне йому майно, якщо інше не встановлено договором або законом.

Масштабні роботи, які відновлюють або істотно оновлюють житло і не належать до звичайного поточного обслуговування, не можна автоматично перекладати на орендаря лише тому, що він мешкає у квартирі. Якщо власник хоче інакше розподілити такі витрати, це має бути узгоджено в договорі.

6. Податок на дохід від оренди звичайний орендар окремо не сплачує

Якщо квартиру орендує фізична особа, яка не є самозайнятою, відповідальним за нарахування і сплату податку з орендного доходу є орендодавець. Податковий кодекс прямо покладає цей обов'язок на одержувача доходу — власника житла.

Інша схема діє, коли орендарем виступає юридична особа або ФОП: тоді орендар є податковим агентом і утримує передбачені податки з доходу, який виплачує орендодавцю. Це не означає, що власник може просто додати свій податок до рахунку звичайного орендаря як окрему «обов'язкову» послугу.

7. Інтернет, телебачення та інші особисті послуги

Інтернет, кабельне телебачення, стрімінгові підписки та інші послуги, що підключаються добровільно, не входять до переліку комунальних послуг у Законі «Про житлово-комунальні послуги». Зазвичай їх оплачує той, хто замовив послугу, або той, на кого такий обов'язок покладено договором оренди.

Управління побутовими відходами — виняток із побутового уявлення про «особисті послуги»: закон прямо відносить його до комунальних послуг. Тому вивезення сміття слід розглядати разом з рештою комунальних платежів, а не відносити автоматично до окремих приватних послуг орендаря.

Як не переплатити при підписанні договору

Перед підписанням договору або оплатою спірного рахунку варто перевірити: які саме комунальні послуги оплачує орендар і чи передбачає договір фіксовані платежі; хто оплачує послуги з управління будинком, внески до ОСББ, резервний і ремонтний фонди; як сторони розрізняють поточний і капітальний ремонт; які показання лічильників і заборгованості зафіксовані на дату заселення; на кого оформлені інтернет та інші додаткові послуги; чи передбачено документальне підтвердження витрат у вигляді платіжок, квитанцій і рішень ОСББ.

Якщо власник вимагає додаткового платежу, якого немає в договорі, попросіть назвати його правову підставу, розрахунковий період і надати документ, що підтверджує нарахування. У разі великих сум або конфлікту безпечніше отримати індивідуальну консультацію юриста з урахуванням конкретного договору.