Врожай не продано: чи звільняє це агровиробника від орендної плати?

У дайджесті розглянуто, чи може агровиробник не сплачувати орендну плату за 2026 рік через відсутність реалізації продукції та блокаду портів, чи можна посилатися на форс-мажор, яка відповідальність передбачена за несплату або несвоєчасну сплату орендної плати, а також які податкові наслідки можуть виникати щодо ПДФО, військового збору та мінімального податкового зобов’язання.

Ключовий висновок: обов’язок зі сплати орендної плати не залежить від продажу врожаю, надходження виручки або прибутковості господарської діяльності. Якщо у 2026 році земля використовувалася за призначенням, а врожай був вирощений або зібраний, труднощі зі збутом за загальним правилом належать до господарського ризику орендаря.

Водночас законодавство передбачає ситуації, коли орендар може бути звільнений від плати. Йдеться не про фінансову складність, а про об’єктивну неможливість фактичного використання конкретної земельної ділянки через обставини, за які орендар не відповідає. Наприклад, якщо ділянка не могла використовуватися через окупацію, бойові дії, замінування або фізичну недоступність. У такому разі потрібно формувати окрему доказову базу щодо конкретної землі.

Окремо у дайджесті звертається увага, що блокування портів або відсутність реалізації продукції не є підставою для звільнення від орендної плати за землі, які підприємство фактично обробляло. Водночас агровиробники можуть розглядати антикризові варіанти, зокрема перехід на натуральну форму оплати, якщо це погоджено сторонами. Якщо чинний договір передбачає лише грошову форму, перехід на натуральну форму потребує внесення змін до договору.

Щодо форс-мажору експерти ВАР наголошують: юридично значущою є не сама назва події, а її вплив на можливість виконання конкретного зобов’язання у конкретний строк. Блокування портової інфраструктури може бути форс-мажорною подією для певного експортного контракту, але це не означає автоматичної неможливості здійснити грошовий платіж орендодавцю.

Форс-мажор за загальним правилом не припиняє основне зобов’язання і не списує суму орендної плати. Він може мати значення для звільнення від відповідальності, наприклад договірної пені або штрафу, якщо це доведено та відповідає умовам договору. Водночас 3% річних та інфляційні втрати мають спеціальну компенсаційну природу і не усуваються автоматично через форс-мажор.

Щоб посилатися на форс-мажор, агровиробнику потрібно насамперед перевірити умови конкретного договору: які обставини визначені як форс-мажорні, у який строк і як потрібно повідомити орендодавця, які документи підтверджують такі обставини та які наслідки це має для строку виконання зобов’язання.

Також важливо без зволікання повідомити орендодавця, за потреби отримати індивідуальний сертифікат ТПП України або регіональної ТПП щодо конкретного зобов’язання та підготувати докази причинно-наслідкового зв’язку. Загальний лист ТПП України від 28 лютого 2022 року підтверджує факт надзвичайних обставин у зв’язку з війною, але сам по собі не доводить неможливість виконання конкретного орендного платежу у 2026 році.

Окремий блок дайджесту присвячено ризику систематичної несплати та дострокового розірвання договору оренди. Систематична повна несплата орендної плати, тобто два і більше випадки повної несплати у строки, визначені договором, може бути підставою для розірвання договору. Часткова несплата або недоплата оцінюється через критерій істотного порушення договору. При цьому погашення заборгованості вже після звернення орендодавця до суду саме по собі не позбавляє його права вимагати розірвання договору.

Важливо, що кількість випадків несплати потрібно визначати не за календарними місяцями, а за самостійними строками платежу, передбаченими конкретним договором. Тому перед ухваленням будь-яких рішень підприємству потрібно аналізувати кожен договір або типову форму договору, яку воно використовує.

У дайджесті також розглянуто питання ПДФО та військового збору. Орендар — юридична особа є податковим агентом фізичної особи-орендодавця. Якщо дохід нараховано, але не виплачено, ПДФО та військовий збір мають бути сплачені не пізніше 30 календарних днів після місяця нарахування. Якщо ж дохід фактично не нарахований і не виплачений, ситуація потребує окремої оцінки фактичного обліку та первинних документів.

Водночас внутрішній наказ про «ненарахування» орендної плати не змінює договір і не припиняє зобов’язання перед орендодавцем. Крім того, штучне ненарахування може створювати ризики для бухгалтерського обліку та фінансової звітності. Якщо підприємство планує не нараховувати орендну плату у 2026 році, доцільно отримати індивідуальну податкову консультацію.

Натомість належно оформлена додаткова угода про відстрочення або розстрочення платежу може суттєво знизити ризики. Якщо сторони до настання строку платежу змінять строк або погодять розстрочення, порушення первісного строку не виникне. Це може зменшити ризик боргу, неустойки, формування випадку несплати для спору про дострокове розірвання договору, а також ризики щодо ПДФО та військового збору.

Окремо експерти звертають увагу на мінімальне податкове зобов’язання. ПДФО і військовий збір, сплачені з доходів фізичних осіб від оренди, суборенди або емфітевзису сільськогосподарських земель, у передбачених Податковим кодексом випадках враховуються у складі податків, які порівнюються з МПЗ. Тому несплата цих сум може збільшувати позитивну різницю МПЗ. Конкретний ефект потрібно розраховувати окремо по кожному підприємству.

У практичному алгоритмі для підприємств ВАР рекомендує провести аудит договорів оренди, перевірити строки і періодичність платежів, форму оплати, форс-мажорні застереження, неустойку, умови одностороннього розірвання та наявність боргів за попередні роки. Також важливо не допускати другого випадку повної несплати або часткової недоплати за договорами, де вже є попередній пропущений строк платежу.

До настання строків платежу доцільно запропонувати орендодавцям додаткові угоди про відстрочення на конкретну дату, розстрочення або погоджену натуральну форму оплати. Така угода має прямо визначати нові строки та відсутність відповідальності за період погодженої відстрочки.

Завантажити повний інформаційний дайджест щодо окремих питань нарахування та сплати орендної плати за сільськогосподарські землі в умовах блокади портів та воєнного стану можна за посиланням: https://drive.google.com/file/d/1SeooONTXoqjbunGdIhaRMd9C0BqgUrPz/view?usp=share_link

Нагадаємо, агровиробники можуть безкоштовно звертатися на юридично-консультаційну лінію ВАР із практичними питаннями щодо роботи господарств, зокрема земельних відносин, договорів оренди, державної підтримки, кредитування, дозвільних процедур, бронювання, податкового обліку та інших напрямів діяльності агропідприємств.

Щоб отримати консультацію, залиште свій запит в електронній формі:
https://forms.gle/v56UzTAsrD9Zrx998

Для уточнення звертайтеся за номером юридично-консультаційної лінії:
+38 067 522-03-43

Довідково:

Prosper Global – міжнародна гуманітарна організація, яка працює у 35+ країнах світу та надає допомогу людям, які постраждали від катастроф, війн, бідності та наслідків зміни клімату.