Оренда паю може продовжитись на 10 років без згоди власника: як розірвати договір

Договір оренди землі може автоматично продовжитися ще на кілька років — навіть якщо власник паю давно не хоче здавати ділянку в оренду. Через юридичні формулювання в угодах орендодавці роками втрачають контроль над своєю землею і зазнають прямих збитків через знецінення фіксованих виплат.

Про таку «пастку» автоматичної пролонгації попереджає видання AgroNews, на яке посилається 24 Канал.

Коли оренда продовжується сама собою

Якщо в договорі оренди є пункт про автоматичне продовження, після завершення строку дії угода може бути пролонгована без підписання нових документів. Це передбачено статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Договір продовжується на той самий строк і на тих самих умовах. Наприклад, якщо землю здавали на 10 років, власник може залишитися «прив’язаним» до угоди ще на ціле десятиліття. Розмір орендної плати та інші умови лишаються такими, як були передбачені раніше.

Для власників паїв це часто невигідно — особливо якщо орендна плата давно не переглядалася. Якщо договір не передбачає індексації, навіть після продовження орендодавець отримуватиме ту саму суму попри зростання цін. Найбільший ризик — втрата контролю над ділянкою на 10–15 років, поки на неї поширюються старі, невигідні умови.

Водночас автоматичне продовження діє не для всіх договорів. Нові правила поширюються на угоди, укладені або змінені після 16 липня 2020 року, якщо вони містять відповідну умову. Для старіших договорів, до яких не вносили змін, діють правила, чинні на момент їх укладення: раніше продовження орендних відносин вимагало окремої процедури повідомлення власника та оформлення додаткової угоди.

Як власнику паю відмовитися від продовження оренди

Якщо власник не хоче продовжувати оренду, діяти треба ще до завершення строку договору. Згідно зі статтею 126-1 Земельного кодексу, заяву про відмову від автоматичного продовження необхідно подати не пізніше ніж за місяць до закінчення строку оренди.

Алгоритм дій такий:

• Перевірити договір оренди. Насамперед з’ясувати, чи передбачає він автоматичне продовження і коли спливає строк його дії.
• Не пропустити строк. Якщо власник планує припинити оренду, заяву треба подати завчасно — щонайменше за місяць до завершення дії договору.
• Звернутися до державного реєстратора або нотаріуса. Подати заяву про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про продовження договору. Зробити це можна з дотриманням правил територіальності державної реєстрації.

Одного листа орендареві недостатньо, щоб зупинити автоматичне продовження за цим механізмом. Якщо жодна зі сторін вчасно не подасть відповідної заяви, договір продовжиться на попередніх умовах.

Аби уникнути таких ситуацій у майбутньому, перед укладенням нової угоди варто уважно перевіряти умови її продовження. Власник може домовитися з орендарем про відсутність автоматичної пролонгації, а також передбачити індексацію орендної плати або її розрахунок залежно від нормативної грошової оцінки землі. Це допоможе не опинитися в ситуації, коли ділянка лишається в оренді на довгі роки на невигідних умовах.