Українці можуть віддати до 23% вартості квартири під час продажу: від чого залежить сума

Продаж квартири — це не лише гроші від покупця, а й податок, який доведеться сплатити ще до того, як нотаріус поставить підпис під договором. Ставка може бути нульовою, а може сягнути 23% від вартості житла, і різниця залежить від кількох умов, які легко перевірити самому.

Порядок оподаткування доходу від продажу нерухомості визначає стаття 172 Податкового кодексу України. Головне правило: один раз на рік українець-резидент може продати житло взагалі без податку, якщо квартира перебувала у його власності понад три роки або дісталася у спадщину.

Коли податок 0%

Щоб не платити ні ПДФО, ні військовий збір, мають одночасно виконуватися чотири умови. Продавець — резидент України, це перший продаж такого об’єкта за календарний рік, житло належить до переліку з пункту 172.1 (квартира, будинок, кімната, дача чи садовий будинок разом із земельною ділянкою), а квартира була у власності понад три роки або отримана у спадщину.

Строк володіння рахують від дати державної реєстрації права власності, яку видно у витязі з Державного реєстру речових прав. Для новобудови це день реєстрації права на готове житло, а не дата оплати інвестиційного договору — саме тут продавці найчастіше помиляються.

Ставки 5% і 18%: хто скільки платить

Якщо пільга не діє, до доходу застосовують 5% ПДФО і 5% військового збору — разом 10%. Таку ставку платять за другий продаж житла протягом року, за продаж квартири, якою володіли менше трьох років, а також за нежитлову нерухомість чи землю понад норми. Військовий збір зріс до 5% ще з 1 грудня 2024 року — до того він становив 1,5%.

За третій і кожен наступний продаж нерухомості протягом року ставка ПДФО зростає до 18%, тож разом із військовим збором навантаження становить 23%. Нерезиденти сплачують ті самі 18% ПДФО плюс 5% збору з будь-якого продажу — нульова пільга на них не поширюється.

Спадщина, подарунок і частка

Спадкову квартиру можна продати одразу після реєстрації права власності без податку, навіть якщо від смерті спадкодавця минуло лише пів року — вимога трьох років володіння на спадщину не поширюється. Але правило одного пільгового продажу на рік діє: друга за рахунком спадкова квартира в році оподатковується за ставкою 5% ПДФО.

Подарована квартира такої пільги не має. Отримати житло в дар від члена сім’ї першого ступеня споріднення можна без податку, але при подальшому продажу знову діє правило трьох років, і строк рахують від дати реєстрації за договором дарування. Частку квартири оподатковують так само, як цілу: якщо частка у власності понад три роки і це перший продаж у році — податку немає, а кожен співвласник має власний ліміт.

Оціночна вартість і база оподаткування

Податок рахують не завжди від ціни в договорі: базою стає більша з двох сум — ціна договору або оціночна вартість об’єкта. Оціночну вартість визначають через модуль електронного визначення в Єдиній базі даних звітів про оцінку, яку веде Фонд державного майна, а довідку зазвичай формує нотаріус. Тому занижувати ціну в договорі немає сенсу — податок однаково порахують від оцінки.

Як розрахувати податок самостійно

Алгоритм простий. Перевірте, чи це перший продаж за календарний рік і чи минуло три роки від реєстрації права власності або чи отримано житло у спадщину. Порівняйте ціну договору з оціночною вартістю й візьміть більшу суму як базу. Оберіть ставку: 0% для пільгового продажу, 5% для другого продажу чи короткого володіння, 18% для третього продажу або для нерезидента. Додайте військовий збір 5% від тієї ж бази, якщо дохід оподатковується.

Наприклад, якщо друга за рік квартира продається за 2 000 000 грн, а оціночна вартість становить 2 100 000 грн, базою буде 2 100 000 грн: ПДФО — 105 000 грн, військовий збір — ще 105 000 грн, разом 210 000 грн. А квартира, куплена у 2022 році й продана у 2026-му як єдиний продаж за рік, обійдеться продавцю в 0 грн податку.

Що перевіряє нотаріус

Нотаріус не утримує податок із грошей продавця, але без підтвердження сплати не посвідчить договір. Він перевіряє довідку про оціночну вартість і документ про сплату податку, а дані про посвідчені угоди передає до Державної податкової служби. Тому сплатити податок треба через банк до нотаріального посвідчення, а реквізити найчастіше підказує сам нотаріус у день угоди.