Оренда паїв, спадщина та невитребувані паї: відповіді юристів на запитання фермерів

Розпаювання, оренда паїв, приватизація землі у воєнний час, спадщина у фермерському господарстві та податки, коли немає збуту продукції, стали темами вебінару Всеукраїнського конгресу фермерів у форматі бліц-опитування. На запитання фермерів з анкет і чату відповідали експертка Всеукраїнського конгресу фермерів із земельних і аграрних питань, адвокатка, кандидатка юридичних наук, доцентка Діана Коломійцева та адвокат, голова адвокатського об’єднання «Дегтяренко і партнери» Олексій Дегтяренко.

Вебінар відбувся в межах програми підтримки сільського господарства України, яку Всеукраїнський конгрес фермерів реалізує у партнерстві з Prosper Global за фінансової підтримки Фонду Говарда Баффета. Раніше Prosper Global працювала в Україні під брендом Mercy Corps.

Як проходило розпаювання і де шукати свої права

Паювання землі, розповіла Діана Коломійцева, тривало близько десяти років. Воно розпочалося після прийняття Закону України про форми власності на землю 1992 року й було проведено за двома указами Президента: про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва та про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям. Формально процес мав завершитися до 1 січня 2002 року, коли набрав чинності Земельний кодекс. Фактично він тривав і далі, тож нині юристи працюють уже з наслідками паювання.

Паюванню підлягали лише землі колективної власності. Така власність належала трьом видам підприємств: колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам і сільськогосподарським акціонерним товариствам. Право на земельну частку (пай) мали члени цих підприємств.

Якщо потрібно з’ясувати, чи входили родичі або спадкодавці до списку пайовиків, експертка радить орієнтуватися на протокол, який обов’язково додавався до державного акта на право колективної власності. До нього вносили не лише тих, хто постійно працював у господарстві, а й працівників соціальної сфери села: медиків і працівників освіти. Саме між цими людьми й відбувалося паювання. Землі колективної власності паювали шляхом виготовлення окремого виду документації із землеустрою.

Додаткова угода про орендну плату: чи потрібен нотаріус

Будь-які договірні відносини між орендарем і орендодавцем мають оформлюватися письмово, наголосив Олексій Дегтяренко. Довіряти іншій стороні в питаннях грошових зобов’язань, за його словами, не можна ніколи. Якщо розмір орендної плати змінився, потрібно укласти додаткову угоду до договору. Згідно зі статтею 654 Цивільного кодексу вона має укладатися в тій самій формі, що й основний договір: якщо договір був письмовим без нотаріального посвідчення, то й угода буде такою, а якщо нотаріальним, то й угода має бути нотаріальною.

Юрист зазначив, що Верховний Суд у своїх постановах уже вказував: ні законом, ні договором не встановлено обов’язкової нотаріально посвідченої форми додаткової угоди. Попри це, експерти радять укладати її в тій самій формі, що й первинний договір. Нотаріальна форма є обов’язковою, якщо це прямо передбачено договором як істотна умова, а також у деяких випадках оренди земель приватної власності.

У додатковій угоді мають бути актуальні реквізити сторін, посилання на основний договір із датою його реєстрації та нова редакція істотних умов, зокрема розміру орендної плати. Після підписання зміни потрібно зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, щоб належно оформити речові права за договором оренди.

Як змінилося отримання землі під час воєнного стану

Механізми отримання землі під час воєнного стану змінилися, пояснила Діана Коломійцева. Безоплатна приватизація нині доступна лише у двох випадках. Перший: на ділянці розташований об’єкт нерухомого майна, і її приватизують як присадибну ділянку в межах норм безоплатної приватизації для відповідного населеного пункту. Другий: ділянка перебувала у користуванні, і це підтверджують правовстановлювальні документи.

Інші процедури приватизації заборонені. Навіть якщо документи подали раніше й виготовили землевпорядну документацію, завершити ці процеси до закінчення воєнного стану не можна: про це йдеться у відповідному пункті перехідних положень Земельного кодексу.

Підприємцям доступні всі механізми аукціонів і продажу, а також безаукціонний порядок за наявності правових підстав за статтею 134 Земельного кодексу. Експертка вважає, що приватизація в колишньому вигляді на ринок навряд чи повернеться: найімовірніше, з’явиться викупна процедура за нормативною грошовою оцінкою або інший порядок, який запропонує Держгеокадастр.

За який час до завершення договору оренди укладати новий

Строк насамперед визначає сам договір, пояснив Олексій Дегтяренко. Загальні правила передбачають, що за місяць до закінчення строку дії договору одна зі сторін має письмово підтвердити або спростувати його подальше продовження. Якщо цього не зробити, спрацьовують положення договорів про автоматичне продовження за відсутності заперечень іншої сторони. Тобто якщо письмово не повідомити про намір розірвати договір, його можуть продовжити на тих самих умовах.

За словами юриста, зараз дуже багато судових спорів: приходять нові орендарі з кращими умовами, а чинні орендарі намагаються втримати свої ділянки. Найактуальнішою категорією спорів за останній рік-півтора стало розірвання договорів, зокрема через їхнє неналежне оформлення.

Що робити зі сплатою податків, коли неможливо продати продукцію

Податковий кодекс чітко визначає підстави для розстрочення або відстрочення податкових боргів, розповів Олексій Дегтяренко. Розстрочення означає сплату боргу рівними частинами щомісяця протягом визначеного періоду, а відстрочення — перенесення сплати всієї суми на певний строк з одноразовим платежем наприкінці. Ключовою підставою для розстрочення є загроза виникнення або накопичення податкового боргу. Неможливість реалізувати продукцію через відсутність покупців, блокування логістики чи сезонний спад попиту цілком може кваліфікуватися як така загроза. Для цього до податкової потрібно подати економічне обґрунтування, яке доводить, що після розстрочення платник зможе погасити борг.

Для воєнного стану передбачено окремий механізм у підрозділі 69 розділу XX Податкового кодексу. За словами юриста, потрібно подати заяву до податкової служби про неможливість виконати податкові зобов’язання з документами, що підтверджують причини. Порядок, затверджений Міністерством фінансів, дає змогу протягом 20 календарних днів після подання заяви узгодити з податковим органом розтермінування, наприклад на шість місяців.

Окремо юрист пояснив, що таке податковий компроміс. Це механізм, який дозволяє платнику уточнити свої податкові зобов’язання й уникнути подальшої фінансової відповідальності. Його вважають досягнутим лише після сплати платником узгоджених зобов’язань, тож це не відтермінування, а спосіб врегулювати спірні питання з податковою та уникнути штрафних санкцій.

Для сільськогосподарських виробників існують додаткові можливості. Якщо, наприклад, внаслідок надзвичайних обставин загинули посіви на площі понад 20% угідь, заборгованість може бути відстрочена, для цього потрібно звернутися із заявою до податкового органу за місцем реєстрації. Також можливе списання безнадійного податкового боргу для аграріїв, які опинилися у скруті через форс-мажорні обставини. Ці обставини обов’язково мають бути підтверджені, наголосив юрист.

Для цього потрібно зібрати докази й долучити їх до заяви: договори, що засвідчують відсутність покупців на продукцію, фінансову звітність, яка демонструє збитки, акти обстеження, довідки від територіальних громад. Далі документи подають до податкового органу й чекають на рішення. Підтвердження форс-мажорних обставин Олексій Дегтяренко детально розглядав на окремому вебінарі Конгресу.

Розпайовані землі на прифронтових територіях

Одна з учасниць із Херсонщини запитала, що робити з розпайованими землями, на які немає права власності: почалася повномасштабна війна, у Державному земельному кадастрі цих ділянок немає, і під жодну програму вони не підпадають. Діана Коломійцева відповіла, що доведеться чекати завершення воєнного стану й повернення території в режим використання. Наразі, за її словами, нікому оформлювати ці документи, їх не розглядатимуть через місце розташування ділянок та обмеження в земельному законодавстві.

Що має бути в договорі про орендну плату за пай

Розмір, форма, строки та порядок виплати орендної плати — істотні умови договору оренди, пояснив Олексій Дегтяренко. Якщо ці пункти прописані нечітко, ризики виникають і в орендодавця, і в орендаря. Юрист назвав нормативну базу: Закон України «Про оренду землі», типові договори оренди земельної частки (паю), затверджені Держкомземом, та Податковий кодекс, який визначає обов’язки орендаря як податкового агента.

За розміром плату можна зафіксувати як відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Це найбільш захищений від інфляції варіант, наприклад вісім відсотків від нормативної грошової оцінки. Також часто вказують відсоток від вартості земельної ділянки. Це використовують, коли орендують саме пай, а не виділену в натурі ділянку, наприклад не менше чотирьох відсотків вартості паю. Третій варіант — чітка грошова сума. Він, на думку юриста, найменш захищений від інфляції, тому потребує обов’язкового пункту про індексацію.

Щодо форм оплати, найпоширеніша грошова. Натуральна трапляється рідше й застосовується за добровільним рішенням сторін: у договорі чітко визначають продукцію, наприклад зерно чи олію, а її вартість має відповідати ринковим цінам на дату укладення договору. Можлива й відробіткова форма, коли орендар надає орендодавцю послуги, наприклад обробіток городу чи транспорт.

У договорі також мають бути чіткі строки (наприклад, щороку до певної дати) і порядок виплати: готівкою через касу, переказом на банківський рахунок із зазначенням реквізитів або видачею продукції зі складу. Саме від дати, до якої плату мали внести, надалі рахують штрафні санкції. За Законом України «Про оренду землі» розмір орендної плати обчислюють з урахуванням індексів інфляції. Якщо індексації не потрібно, це слід прямо прописати. Якщо порядок індексації не вказано, орендодавець має право вимагати перерахунку за офіційними індексами.

Пеня, штрафи та розірвання договору оренди

За несвоєчасний розрахунок або інші порушення Олексій Дегтяренко радить обов’язково передбачати у договорі пеню за кожен день прострочення. Переважно її визначають у розмірі подвійної облікової ставки. Можна також прописати штраф за систематичну заборгованість, наприклад понад три місяці, у розмірі трьох відсотків від суми боргу, а також штрафи за погіршення якості угідь чи самовільну передачу ділянки в суборенду.

Однозначно слід передбачити право в односторонньому порядку розірвати договір у разі систематичної несплати орендної плати. Юрист нагадав і про податковий нюанс: орендар виступає податковим агентом, тож із виплат утримують податок на доходи фізичних осіб у розмірі 18% і військовий збір. Для кожного фермера, наголосив він, найважливіші дві речі: чітко визначена форма оплати у відсотковому відношенні та розуміння податкових обов’язків. Решту умов сторони можуть прописати на власний розсуд, якщо вони відповідають Закону «Про оренду землі» та Земельному кодексу.

Ділянка біля садиби: чи можна приватизувати після 45 років користування

Одна з учасниць запитала, чи можна отримати в приватну власність ділянку для ведення особистого селянського господарства в межах міста, якщо вона примикає до садиби й використовується понад 45 років. Діана Коломійцева пояснила, що така можливість передбачена підпунктом 5 пункту 27 розділу X перехідних положень Земельного кодексу. Умова: ділянка, що примикає до садиби, має бути передана у користування до набрання чинності Земельним кодексом, тобто до 1 січня 2002 року.

Підтвердженням можуть бути рішення ради про передачу ділянки, державний акт на право постійного користування, державний акт на право довічного успадковуваного володіння, а в окремих випадках навіть договір оренди. Ці документи додають до заяви до ради й звертаються щодо безоплатної приватизації. Забудови на ділянці в цьому випадку не буде, але вона підпадає під критерії, за якими приватизація можлива, наголосила експертка.

Невитребувані паї: до якої дати їх треба оформити

Власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець має право оформити право власності до встановленої законом дати, розповів Олексій Дегтяренко. Раніше цей строк планували до 1 січня 2025 року, але через повномасштабну війну, окупацію, виїзд людей і неможливість доступу до земель його продовжили законом від 20 серпня 2024 року до 1 січня 2028 року.

Якщо не встигнути, власника або спадкоємця визнають такою особою, що відмовилася від отримання земельної ділянки. Тоді за рішенням суду чи відповідної ради ділянку можуть передати в комунальну власність територіальної громади. Протягом семи років із моменту реєстрації комунальної власності її заборонено передавати у приватну власність, зокрема у разі повернення власнику невитребуваного паю.

Процес виділення паю в натурі, за словами юриста, виглядає так. Потрібен правовстановлювальний документ на пай, наприклад сертифікат на право на земельну частку (пай) або свідоцтво про право на спадщину. Далі подають заяву до сільської, селищної чи міської ради про виділення ділянки в натурі. На підставі рішення ради сертифіковані інженери-землевпорядники розробляють технічну документацію із землеустрою щодо поділу ділянки, що перебуває у колективній власності. Сформовану ділянку вносять до Державного земельного кадастру й реєструють право власності. Остаточне рішення завжди ухвалює відповідна рада, а оформлення можливе на безпечних територіях, до яких є доступ.

Спільний пай у спадщині: один договір оренди чи два

У фермерському господарстві пай перейшов у спадщину у спільну часткову власність, і господарство підписало окремі договори оренди з кожним співвласником на його частку. Державний реєстратор ці договори зареєстрував. Чи правомірне таке оформлення? Діана Коломійцева відповіла, що ні: об’єктом оренди виступає не частка співвласника в праві на земельну частку (пай), а сама земельна частка (пай).

Тому договір оренди має бути один: з усіма співвласниками. Альтернатива, за її словами, — договір з одним співвласником, який виражає волю решти за довіреністю. Тоді він виступає стороною договору, представляючи інтереси кожного, а отриману суму розподіляє між співвласниками.

Оренда землі на окупованій території: хто і що сплачує

Питання про виплату орендної плати за 2026 рік особам, які перебувають на тимчасово окупованій території, зокрема в Луганську, Олексій Дегтяренко назвав складним, але підкреслив, що законодавство під час воєнного стану містить чіткі механізми захисту обох сторін. За податковим законодавством плата за землю, включно з орендною платою за державні та комунальні землі, не нараховується й не сплачується, якщо ділянки розташовані на тимчасово окупованій території. Це правило діє з першого числа місяця, в якому визначено дату окупації, до останнього дня місяця її завершення.

Для приватних паїв, за словами юриста, діє аналогічний принцип, але з іншою підставою. Якщо орендар не має фізичного доступу до землі й не може вести господарську діяльність, він звільняється від обов’язку сплачувати орендну плату на підставі статті 617 Цивільного кодексу, тобто через форс-мажор. Верховний Суд, за його словами, підтвердив, що неможливість фактичного користування майном через окупацію є підставою для звільнення орендаря від відповідальності. При цьому орендар має повідомити орендодавця про неможливість обробітку й призупинення виплат. Це, наголосив юрист, збереже договірні відносини.

Орендареві також варто задокументувати форс-мажорні обставини: зібрати супутникові знімки, фото, акти, що підтверджують неможливість доступу, і перевести такі ділянки в обліку на окремий облік як виведені з господарської діяльності. Окупація не є підставою для автоматичного розірвання договору.

Орендодавець, який перебуває на окупованій території, зберігає право власності, договір оренди залишається чинним, а сам він звільняється від земельного податку й мінімального податкового зобов’язання за цю ділянку. Йому радять зафіксувати стан ділянки: супутникові знімки, фото та інші відомості про її використання, особливо якщо її використовують неправомірно. Це знадобиться для майбутньої компенсації збитків від держави-агресора.

Якщо сторони все ж домовилися про виплату, юрист назвав кілька способів. Найпростіший — банківський переказ на рахунок в українському банку, хоча деякі банки можуть обмежувати операції, якщо знають, що особа перебуває на тимчасово окупованій території. Другий — виплата представнику за довіреністю, посвідченою нотаріусом, якщо довіреність зареєстрована в державному реєстрі. Довіреності та перереєстрації прав, зроблені з використанням викрадених нотаріальних бланків і не внесені до Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно, недійсні. Третій, як крайній захід, — депозит нотаріуса, коли кошти приймають на депозит для передачі кредитору, місцезнаходження якого невідоме.

Пасовище і будівлі на одній ділянці: чи є ризики

Голова фермерського господарства передав до складеного капіталу нерухомість: нежитлові склади та земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на якій ці склади розташовані. За складом угідь частина ділянки — під сільськогосподарськими будівлями, частина — пасовища. Які ризики, якщо пасовище не використовують як пасовище? Діана Коломійцева пояснила, що слід розрізняти склад угідь і цільове призначення ділянки. Пасовище — вид сільськогосподарських угідь, а землі під будівлями належать до несільськогосподарських угідь. У межах однієї ділянки з одним цільовим призначенням може бути декілька варіантів складу угідь.

Головне, за її словами, забезпечити використання ділянки за цільовим призначенням, тобто вести на ній сільськогосподарську діяльність. До неї входить і розміщення складів сільськогосподарського характеру та інфраструктури, яка забезпечує існування підприємства. Відповідальність настає за нецільове використання, а також за псування, забруднення земель. Тому несанкціонованих викидів і скидів на такій ділянці бути не може: це можуть розглядати як псування сільськогосподарських угідь. Якщо ж ділянку використовує сільськогосподарське підприємство чи фермерське господарство, облікує її як землі сільськогосподарського призначення й сплачує відповідні податки, питань виникати не має.

Розпаювання, якщо частина членів фермерського господарства померла

Розпаювання ділянок можливе, навіть якщо частина членів фермерського господарства померла, а спадкоємці не оформили права, але потрібно виконати додаткові юридичні кроки, розповів Олексій Дегтяренко. Право на земельну частку входить до складу спадщини, тож спадкоємці померлого члена господарства мають право успадкувати його на загальних підставах. Для цього протягом шести місяців із дня смерті спадкодавця потрібно звернутися до нотаріуса, який відкриває спадкову справу. Якщо строк пропущено, його можна поновити, але лише за рішенням суду й за наявності поважних причин.

Спадкоємці можуть вступити до фермерського господарства за рішенням загальних зборів, і тут потрібне спільне погодження. Юрист розповів про конфліктні ситуації, наприклад коли помирає голова господарства, який мав кілька родин і дітей від різних шлюбів. Такі питання регулює статут господарства або суд. Якщо спадкоємець не хоче займатися фермерством, він має право вимагати компенсації вартості успадкованого майна.

Якщо спадкоємці не звернулися, частку можуть визнати відумерлою спадщиною, і вона перейде територіальній громаді. Спадкоємці, які існують, але не оформили права, мають час до 1 січня 2028 року, після чого їх вважатимуть такими, що відмовилися від паю. Юрист також нагадав, що слід розрізняти право на пай і право постійного користування землею, яке надане фермерським господарствам: спадкувати можна право на пай, а право постійного користування зберігається за господарством як юридичною особою.

Практична порада юриста: у разі розпаювання ділянки, де є померлі члени фермерського господарства, спершу провести інвентаризацію, встановити коло спадкоємців і за потреби ініціювати судові процеси для визначення їхніх часток або визнання спадщини відумерлою. Це дозволить уникнути юридичних помилок і перешкод у майбутньому.

Що робити, коли площа ділянки не збігається з даними Держгеокадастру

Якщо площа ділянки після розпаювання не збігається з даними Держгеокадастру, насамперед треба з’ясувати причину розбіжності, радить Діана Коломійцева. Можливо, у кадастрі були неточні дані, а можливо, помилку допустили під час формування розпайованих ділянок. Другий етап — усунути причину: або виправити проєктну документацію, або внести зміни до Державного земельного кадастру в порядку виправлення технічної помилки. Тому важливо встановити, на якому етапі виникла помилка, і обрати правильний шлях її усунення.

Що робити аграріям зараз

Питання, на які не вистачило часу, фахівці Конгресу опрацюють і нададуть на них письмові відповіді. Фахівці ВКФ допомагають і з питаннями, які розглянули недостатньо глибоко.

Індивідуальне консультування фермерів із зануренням у документи відбувається на умовах часткового співфінансування: 75% вартості фінансує ВКФ, а фермер сплачує лише 25%. Є також консультації, які взагалі безкоштовні. Аграрії можуть отримати консультацію фахівців ВКФ: https://farmers.org.ua/consultations/

Маєте власне питання? Ви можете поставити його під час ефіру, зареєструвавшись за посиланням нижче, або надіслати заздалегідь, заповнивши коротку Google-форму. https://forms.gle/66tHJgYYGGiJQKeV8