Владельцы паев теряют деньги на аренде: какие пункты договора спасают доход

Тысячи украинцев, унаследовавших земельные паи от родителей, каждый год сдают их в аренду агрофирмам и фактически не проверяют, сколько должны получать. На вебинаре Всеукраинского конгресса фермеров адвокаты Диана Коломийцева и Алексей Дегтяренко разобрали самые частые ошибки, из-за которых владельцы недополучают деньги, а иногда и вовсе теряют право на участок.

Редакция портала Знай собрала главные практические ответы, которые касаются не только фермеров, но и любого, кто имеет пай или земельный участок в селе.

Что должно быть в договоре аренды, чтобы не потерять доход

Размер, форма, сроки и порядок выплаты арендной платы - это существенные условия договора, пояснил Алексей Дегтяренко. Если эти пункты прописаны размыто, проблемы возникают и у арендодателя, и у арендатора. Юристы советуют фиксировать плату в процентах от нормативной денежной оценки участка - это самый защищенный от инфляции вариант, например 8% от нормативной денежной оценки.

Второй распространенный вариант - процент от стоимости пая, обычно не менее 4%. Самая рискованная форма - фиксированная денежная сумма: без отдельного пункта об индексации она с годами обесценивается, поэтому владелец фактически получает все меньше. Если порядок индексации в договоре не указан, арендодатель вправе требовать перерасчета по официальным индексам инфляции.

Отдельно стоит прописать пеню за каждый день просрочки - обычно это двойная учетная ставка Нацбанка. Целесообразно добавить и штраф за систематическую задолженность более трех месяцев, например 3% от суммы долга, а также право в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае систематической неуплаты.

Наследство и невостребованные паи

Если нужно выяснить, входили ли родственники в список пайщиков, стоит искать протокол, который обязательно прилагался к государственному акту на право коллективной собственности. В него вносили не только тех, кто постоянно работал в хозяйстве, но и медиков и работников образования села. Паюванню подлежали только земли коллективной собственности трех типов предприятий: коллективных сельскохозяйственных предприятий, кооперативов и сельскохозяйственных акционерных обществ.

Сложнее ситуация на прифронтовых территориях: там часть участков не внесена в Государственный земельный кадастр и не подпадает ни под одну программу. Как пояснила Диана Коломийцева, придется ждать завершения военного положения и возвращения территории в режим использования - сейчас оформлять эти документы некому и их не будут рассматривать из-за местоположения.

Как не попасть под налоговые штрафы

Если продукцию невозможно продать из-за отсутствия покупателей, блокировки логистики или сезонного спада спроса, это может быть основанием для рассрочки налогового долга. Для этого в налоговую подают экономическое обоснование, которое доказывает, что плательщик сможет погасить долг после рассрочки. В течение 20 календарных дней после заявления налоговый орган может согласовать рассрочку, например на шесть месяцев.

Отдельный механизм для военного положения предусмотрен подразделом 69 раздела XX Налогового кодекса: подают заявление о невозможности выполнить обязательства с документами, подтверждающими причины - договоры об отсутствии покупателей, финансовую отчетность об убытках, акты обследования и справки от территориальных общин. Если из-за чрезвычайных обстоятельств погибли посевы на площади более 20% угодий, задолженность могут отсрочить.

Что делать владельцу пая: короткий чек-лист

• Проверьте, внесены ли в договор размер, форма, сроки и порядок выплаты арендной платы.
• Настаивайте на процентной форме оплаты (8% от нормативной денежной оценки или не менее 4% стоимости пая) вместо фиксированной суммы.
• Пропишите пеню за просрочку и право расторгнуть договор при систематической неуплате.
• Помните, что арендатор как налоговый агент удерживает с выплат 18% налога на доходы и военный сбор.
• Изменение арендной платы оформляйте дополнительным соглашением в той же форме, что и основной договор.

Полный ответ на вопросы фермеров эксперты дали во время вебинара, организованного Всеукраинским конгрессом фермеров, о чем сообщает AgroNews.