Подарували дитині квартиру, а потім пошкодували: чи можна повернути житло

Якщо батьки подарували синові або доньці квартиру, а згодом пошкодували про своє рішення, повернути нерухомість буде непросто. Після нотаріального посвідчення договору дарування та державної реєстрації права власності власником житла стає дитина. Саме бажання батьків скасувати подарунок, сімейний конфлікт або відсутність очікуваної допомоги не дають їм автоматичного права забрати квартиру назад. Водночас українське законодавство передбачає окремі випадки, коли договір можна розірвати або оскаржити в суді.

Про те, коли батьки можуть повернути подароване житло, які обставини мають значення для суду та як захистити свої інтереси ще до оформлення дарування, для Vgorode розповіли адвокат і арбітражний керуючий Сергій Литвиненко та адвокатка Інга Капралова.

Кому належить квартира після дарування

Відповідно до статті 717 Цивільного кодексу України, за договором дарування одна сторона безоплатно передає або зобов’язується передати майно у власність іншій стороні. Договір дарування нерухомості має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Перехід права власності оформлюють відповідно до вимог законодавства.

Після належного оформлення договору та державної реєстрації права власності квартира належить обдарованій особі. Це правило діє навіть тоді, коли житло свого часу придбали за гроші батьків, вони тривалий час у ньому жили або продовжують там мешкати після дарування.

При цьому необхідно розрізняти право власності та право користування житлом. Якщо батьки подарували квартиру доньці, але залишилися в ній жити, саме проживання не робить їх власниками. Можливість і надалі користуватися квартирою залежить від конкретних обставин, наявних правових підстав та належно оформлених домовленостей.

Так само договір дарування не означає, що дитина автоматично зобов’язується доглядати за батьками, забезпечувати їх фінансово або жити разом із ними. Дарування є безоплатним правочином. Якщо батьки хочуть отримувати утримання чи мати гарантоване право проживати в переданому майні, відповідні питання потрібно юридично врегулювати заздалегідь.

Чи можна забрати квартиру, якщо дитина не виправдала очікувань

Загальне правило таке: батьки не можуть скасувати дарування лише тому, що змінили думку. Конфлікти в родині, погіршення стосунків, відмова дитини спілкуватися або допомагати батькам самі по собі не є підставами для повернення нерухомості.

Наприклад, батьки подарували синові квартиру, розраховуючи, що в майбутньому він доглядатиме за ними. Однак через кілька років стосунки погіршилися, і син припинив спілкування. Навіть за таких обставин батьки не отримують автоматичного права вимагати повернення житла. Суд не може розірвати договір дарування лише через те, що подарунок не виправдав особистих очікувань дарувальників.

Інша ситуація виникає, якщо під час укладення договору були порушені вимоги законодавства або одна зі сторін не мала вільного волевиявлення. Наприклад, людину могли ввести в оману, змусити підписати документи під тиском або укласти договір за обставин, які впливають на його дійсність. У таких випадках можна розглядати можливість судового оскарження, але конкретні обставини потрібно підтвердити доказами.

Важливо також не плутати розірвання договору дарування з визнанням його недійсним. Це різні правові механізми, які застосовують за різних підстав. У першому випадку йдеться про передбачені законом обставини, за яких дарувальник може вимагати припинення договору. У другому — про порушення, які могли існувати вже під час укладення правочину.

У яких випадках закон дозволяє повернути подаровану нерухомість

Спеціальні підстави для розірвання договору дарування на вимогу дарувальника визначені статтею 727 Цивільного кодексу України. Вони не дозволяють повертати квартиру через будь-який конфлікт, а передбачають конкретні юридичні обставини.

• Обдарований умисно вчинив кримінальне правопорушення проти дарувальника або визначених законом близьких осіб. Ідеться про посягання на життя, здоров’я чи власність дарувальника, його батьків, чоловіка або дружини, дітей. Закон також передбачає окреме правило на випадок умисного вбивства дарувальника: вимагати розірвання договору можуть його спадкоємці;
• Існує загроза безповоротної втрати подарунка, який має для дарувальника велику немайнову цінність. У такому випадку потрібно довести не просто занепокоєння через стан майна, а наявність обставин, передбачених законом, і особливе немайнове значення подарунка;
• Обдарований недбало ставиться до речі, що становить культурну цінність. Ця підстава застосовується, якщо через недбале ставлення майно може бути знищене або істотно пошкоджене. Вона не поширюється автоматично на будь-яку квартиру;
• Подарунок зберігся на момент пред’явлення вимоги про розірвання договору. Для застосування статті 727 важливо, щоб майно залишалося у власності обдарованого. Якщо квартиру вже відчужили й вона більше йому не належить, спеціальний механізм повернення подарунка за цією статтею може бути недоступним.

У разі розірвання договору за передбаченими законом підставами обдарований має повернути подарунок у натурі, тобто саме майно, якщо виконані необхідні юридичні умови. Крім того, стаття 728 Цивільного кодексу України встановлює однорічну позовну давність для вимог про розірвання договору дарування. Тому перед зверненням до суду важливо перевірити не лише наявність підстав, а й строки.

У судовій практиці розглядали справи, в яких дарувальник вимагав повернути подаровану нерухомість після того, як обдарований умисно заподіяв йому тілесні ушкодження. Проте результат конкретної справи залежить від установлених обставин і доказів. Сам факт конфлікту або поганих стосунків не замінює необхідності довести передбачену законом підставу.

Водночас договір дарування можна оскаржувати через його недійсність, якщо для цього є законні підстави. Залежно від обставин, суд може перевіряти, чи було волевиявлення сторін вільним, чи не укладали договір під впливом обману або істотної помилки, чи мала особа необхідний обсяг цивільної дієздатності та чи справді сторони прагнули створити правові наслідки, передбачені договором.

Наприклад, якщо батьки стверджують, що погодилися подарувати квартиру через обман, їм потрібно надати докази обставин, які підтверджують цей обман і його значення для укладення договору. Якщо ж вони свідомо підписали документи, передали нерухомість дитині, а через кілька років пошкодували про своє рішення, самого жалю недостатньо для визнання договору недійсним.

Окремі правила діють і тоді, коли квартиру подарували неповнолітній дитині. Нерухомість належить дитині, а батьки як її законні представники повинні діяти в її інтересах і дотримуватися встановлених законом обмежень. Вік дитини впливає на порядок вчинення правочинів щодо її майна, а в передбачених законом випадках для певних дій потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Сам факт неповноліття власника не дає батькам права довільно забрати квартиру собі.

Якщо батьки лише планують передати житло дитині, їм варто заздалегідь визначити, чого саме вони хочуть досягти. Якщо необхідно зберегти право проживання, варто обговорити з нотаріусом юридично належний спосіб закріпити таке право. Якщо головна мета — отримувати догляд або матеріальне забезпечення в обмін на передачу нерухомості, доцільно розглянути інші правові конструкції, зокрема договір довічного утримання, замість безумовного дарування.

Також слід враховувати, що після переходу права власності дитина в межах закону може розпоряджатися квартирою, зокрема відчужити її. На нерухомість за певних умов може бути звернено стягнення за зобов’язаннями власника. Саме тому рішення про дарування житла варто приймати після оцінки можливих наслідків.

Якщо батьки вже подарували квартиру й хочуть її повернути, насамперед потрібно перевірити договір, відомості про державну реєстрацію права власності та обставини його укладення. Далі необхідно визначити конкретну правову підставу, зібрати документи й інші докази та проконсультуватися з адвокатом. Якщо добровільно домовитися з дитиною не вдалося, питання може вирішуватися в суді. Водночас самостійно переоформлювати нерухомість або вимагати виселення власника без належних правових підстав не можна.