Соціального житла не буде, доки житлові субсидії не стануть оборотним фондом

Україна щороку витрачає мільярди на здешевлення іпотеки, але майже не створює за ці кошти власного житлового фонду. Можливо, проблема не в обсязі грошей, а в тому, що ми обрали не ту інституцію і не той механізм. Варто уважніше подивитися на французький CDC Habitat.

Є просте запитання, яке варто поставити після кількох років роботи «єОселі»: що залишається державі після того, як вона витратила гроші на здешевлення іпотеки?

Залишається кредитний портфель, фінансова вимога та певний соціальний ефект. Але не залишається головного — житлового активу.

Квартира стає приватною власністю позичальника. Державна підтримка завершилася — і для наступної родини потрібно знову шукати бюджетний ресурс.

Це не означає, що іпотека не потрібна. Потрібна. Але іпотека та соціальне житло вирішують різні проблеми. І саме тут Україні варто уважніше подивитися на французький досвід.

Французький урок: гроші працюють через житлову інституцію

У Франції існує інституція, якій важко знайти прямий аналог в Україні, — CDC Habitat. Це дочірня структура державної фінансової групи Caisse des Dépôts і водночас найбільший орендодавець країни: він одночасно будує, володіє та управляє житловим фондом. Станом на кінець 2025 року група управляла понад 573 тисячами житлових одиниць у Франції та на заморських територіях.

І це не просто соціальне житло. CDC Habitat працює з різними сегментами — соціальним, вільним орендним, студентським житлом і житлом для людей похилого віку. Тому це не «черговий забудовник». Це інституційний оператор житлових активів, для якого будинок — не кінцевий продукт на продаж, а довгостроковий актив.

Українська модель: держава субсидує попит

В Україні роль Укрфінжитла фактично сформувалася навколо іншої моделі: держава фінансує Укрфінжитло, яке за ці кошти фінансує банки для іпотечного кредитування позичальників.

Цифри красномовні. За даними оператора програми, банки-партнери «єОселі» видали 28 тис. пільгових кредитів приблизно на 50 млрд грн. При цьому майже половину кредитів надано жителям Києва та Київської області, а 53% усіх позичальників — це сім’ї з однієї чи двох осіб, тобто без дітей.

На придбання житла на вторинному ринку видано 54% із загальної кількості кредитів. Тобто державний інструмент субсидованої іпотеки припадав навіть не на створення нового житла, а на купівлю вже наявного.

Проблема не в тому, що ця система не працює. Проблема в іншому: вона працює передусім як механізм підтримки попиту, а не як механізм формування житлового фонду.

І тут виникає принципове питання державної політики: якщо держава витрачає 100 млрд грн, то що краще отримати в результаті?

Варіант перший: 100 млрд грн на дешеву іпотеку для придбання приватних квартир.

Варіант другий: 100 млрд грн на будівництво доступного орендного житла з десятків тисяч квартир, щоб створити публічний житловий фонд для довгострокової оренди, який генерує орендний cash flow з можливістю повторного інвестування у нове житло.

У першому випадку гроші підтримують купівлю. У другому вони створюють капітал.

Війна зробила цю відмінність особливо важливою

Україна має мільйони людей, для яких проблема полягає не в тому, що іпотека надто дорога. Проблема в тому, що вони взагалі не можуть або не повинні зараз купувати житло.

Внутрішньо переміщені особи. Люди, які втратили житло внаслідок руйнування. Сім'ї військовослужбовців. Ветерани. Працівники критичної інфраструктури. Молоді сім'ї без достатнього першого внеску. Фахівці, які переїжджають у міста, де треба швидко забезпечити житлом працівників.

Для значної частини цих категорій правильним рішенням може бути не іпотека, а доступна довгострокова оренда. І це не просто соціальна допомога. Це інфраструктура відновлення країни.

Чому таким оператором могло б стати Укрфінжитло

Укрфінжитло вже має те, чого бракувало б новоствореній інституції:

• державне походження;
• значний фінансовий масштаб;
• досвід роботи з довгостроковими житловими інструментами;
• відносини з банківським сектором;
• цифрову інфраструктуру;
• досвід залучення інституційних і міжнародних партнерів.

У власному плануванні компанія вже говорить про розвиток співпраці зі Світовим банком, Європейським банком реконструкції та розвитку та Європейським інвестиційним банком. Тому питання не в тому, щоб створити ще одну державну установу. Питання в тому, чи можна змінити мандат уже наявної інституції.

Яким могло би бути «нове Укрфінжитло»

Я не пропонував би просто додати до «єОселі» ще одну програму. Потрібна зміна функції. Сьогодні Укрфінжитло — це інституція, яка допомагає громадянину отримати дешевшу іпотеку. А потенційно це національна інституція житлового фінансування та управління житловими активами, яка перетворює довгі гроші на довгостроковий житловий фонд. Це вже інша інституція, діяльність якої могла б мати щонайменше три напрями.

Перший — іпотечне фінансування. Цього напряму не потрібно ліквідовувати. Навпаки, УФЖ може розвивати рефінансування іпотек, сек'юритизацію, covered bonds та інші інструменти іпотечного ринку. Але субсидія відсоткової ставки має бути чітко відокремлена від фінансової діяльності самої інституції. Це бюджетна політика, а не банківська.

Другий — інвестиції в орендне житло: соціальне, доступне, житло для ВПО, ветеранів і військовослужбовців, працівників критичної інфраструктури, студентське та інше спеціалізоване. Але принципово це не просто фінансувати забудовника, а фінансувати конкретний житловий проєкт з окремим ескроу рахунком та окремим обліком, контрольованим фінансуванням з моніторингом будівництва, з прозорим розподілом ризиків.

Третій — управління житловими активами. Саме цього найбільше бракує українській моделі. Після будівництва або придбання житло не повинно зникати з державної політики. Воно має залишатися частиною житлового портфеля. Його навіть можна передавати муніципальному оператору, але разом із чіткими обмеженнями:

• житловий актив не можна продати, заставити чи використати для сторонніх зобов'язань — житло має залишатися соціальним або доступним орендним;
• орендні доходи мають використовуватися відповідно до чітко встановленого фінансового розподілу не як звичайні прибутки, а як джерело утримання та реінвестування.

При цьому така зміна власника не має означати втрату державою контролю над соціальною місією житлового активу.

Не треба копіювати CDC Habitat

Україні не потрібна буквальна копія французької моделі. CDC Habitat працює в іншій правовій, фінансовій і муніципальній системах. Але з французького досвіду можна взяти головний принцип: житлова політика повинна мати інституцію, здатну не лише фінансувати житло, а й накопичувати та управляти житловими активами.

Це принципова відмінність від моделі, де держава постійно вливає гроші в попит, але не формує власного житлового капіталу.

Найважливіше — зробити гроші оборотними

Уявімо, що держава вкладає кошти у фонд доступного орендного житла. Побудовано будинок, в якому квартири здаються. Орендна плата покриває експлуатацію, ремонт, страхування та частину боргового обслуговування. Через певний час частина капіталу повертається у фінансовий контур і може бути використана для будівництва наступного будинку. Потім — ще наступного…

Так формується оборотний житловий фонд. Не одноразова субсидія, а фінансовий механізм, який поступово збільшує житловий фонд. Саме цього Україні сьогодні критично бракує.

Чи означає це кінець «єОселі»?

Ні. Але означає кінець монополії однієї логіки. Україні потрібні і іпотека, і орендне житло.

Для тих, хто може та хоче купити житло, потрібен нормально працюючий іпотечний ринок. Для тих, кому потрібне доступне житло, але хто не може або не повинен купувати його зараз, — масштабний сектор доступної оренди. Для держави та громад — житловий фонд, який не зникає після завершення чергової бюджетної програми. І для всього цього потрібні різні фінансові інструменти.

Можливо, ми поставили неправильне запитання?

Дискусія про Укрфінжитло часто зводиться до питання: скільки ще грошей потрібно дати на «єОселю»?

Я поставив би інше: який житловий капітал Україна хоче мати через 10–20 років завдяки сьогоднішнім державним і міжнародним грошам?

Це вже питання не програми. Це питання інституційного дизайну.

Україна може й далі витрачати мільярди на здешевлення іпотеки. А може почати перетворювати довгі гроші ЄІБ, ЄС, Світового банку та державного бюджету на довгостроковий житловий актив країни.

Можливо, саме тут має початися нова роль Укрфінжитла. Не «банк єОселі» чи ще один розподільник бюджетної субсидії, а українська інституція житлового фінансування та житлових активів — своєрідний міст між фінансами розвитку, муніципалітетами, будівельним сектором і людьми, яким потрібне житло.

Тоді головним показником її роботи буде не кількість виданих іпотек, а скільки нових якісних доступних квартир Україна отримала у довгостроковий житловий фонд завдяки кожній гривні публічних грошей…