Купівля нерухомості: як перевірити продавця, спадщину, довіреність і борги

Купівля квартири на вторинному ринку може супроводжуватися юридичними ризиками, про які покупець дізнається вже після підписання договору. Особливо уважно потрібно перевіряти житло, якщо його продають за довіреністю, власник нещодавно отримав нерухомість у спадщину або має борги. Такі обставини не завжди означають, що угода небезпечна, однак потребують додаткової перевірки документів і правового статусу майна.

Перед купівлею важливо встановити, кому належить квартира, чи має продавець право її відчужувати, чи немає судових спорів, арештів, іпотеки та інших обмежень. Також потрібно з’ясувати, чи є заборгованість за комунальні послуги та хто зареєстрований у помешканні. Про те, що варто перевірити перед укладенням договору купівлі-продажу, спеціально для Vgorode розповіла Діна Дрижакова — адвокатка, керівниця юридичної компанії Prima Leader Group.

Що перевірити, якщо квартиру продають за довіреністю

Якщо замість власника квартири договір підписує його представник, покупцеві насамперед потрібно переконатися, що довіреність справжня, чинна, а її зміст дозволяє здійснити саме заплановану угоду.

Важливо перевірити не лише особу представника, а й документи власника. У довіреності мають бути передбачені повноваження на продаж конкретної квартири, підписання договору та виконання необхідних дій для оформлення угоди. Самого факту, що людина має довіреність від власника, недостатньо: потрібно з’ясувати, чи охоплює документ усі необхідні повноваження.

Перед укладенням договору варто перевірити строк дії довіреності та з’ясувати, чи не була вона скасована. Для цього нотаріус може скористатися Єдиним реєстром довіреностей. Копія документа, яку надав посередник або представник продавця, не замінює такої перевірки.

Відповідно до статей 248–249 Цивільного кодексу України, представництво за довіреністю припиняється, зокрема, у разі закінчення строку її дії або скасування довіреності особою, яка її видала. Тому навіть документ, який виглядає належним чином оформленим, може вже не давати представнику права діяти від імені власника.

Якщо є можливість, покупцеві варто зв’язатися безпосередньо з власником квартири. Потрібно підтвердити, що він знає про продаж, погоджує ціну та справді уповноважив представника провести угоду. Це особливо важливо, якщо власник перебуває за кордоном, не виходить на зв’язок або представник наполягає на терміновій оплаті.

Окрему увагу слід звернути на обставини, за яких оформлювалася довіреність. Якщо представник не може пояснити, чому власник не бере участі в угоді, ухиляється від додаткової перевірки або відмовляється надати контакти довірителя, покупцеві варто з’ясувати причини такої поведінки до передання грошей.

Якщо виникають сумніви щодо справжності довіреності, волі власника або обсягу повноважень представника, не варто передавати кошти до з’ясування всіх обставин.

Як перевірити квартиру, яку продавець отримав у спадщину

Якщо нерухомість перейшла до продавця у спадщину, наявність свідоцтва про право на спадщину та зареєстрованого права власності є необхідною, але не вичерпною перевіркою. Покупцеві потрібно з’ясувати, на якій підставі спадкоємець отримав квартиру та чи не можуть інші особи претендувати на це майно.

Насамперед варто перевірити документ, на підставі якого оформлено спадщину, дату її оформлення та реєстрації права власності. Також важливо з’ясувати, чи є інші спадкоємці, які можуть заявляти права на квартиру, та чи не виникали судові спори щодо заповіту, спадщини або самого права власності.

Ризики можуть бути вищими, якщо квартиру нещодавно успадкували, між родичами є конфлікт або продавець не може зрозуміло пояснити причину термінового продажу. Самі по собі ці обставини не доводять наявності порушень, але є приводом уважніше перевірити документи.

Окремо потрібно перевірити, чи не перебуває квартира під арештом, в іпотеці або під іншими обтяженнями. Такі відомості можна отримати з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Якщо є ознаки спору між спадкоємцями або сумніви щодо документів, доцільно звернутися по індивідуальний юридичний висновок до укладення договору. Це допоможе з’ясувати, чи є ризик оскарження права власності та чи може така ситуація вплинути на майбутнього покупця.

Як перевірити борги, арешти та документи перед купівлею

Перед укладенням договору покупцеві потрібно отримати актуальну інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У ньому можна перевірити зареєстрованого власника квартири, а також відомості про іпотеку, арешти та інші зареєстровані обтяження.

Однак обмежуватися одним реєстром не варто. Додатково потрібно перевірити продавця в Єдиному реєстрі боржників, пошукати судові справи за його участю та спори, які безпосередньо стосуються квартири. Також слід уточнити, чи не передавалося житло в іпотеку та чи не мають треті особи прав на нього.

Важливо розрізняти особисті борги продавця та обмеження, накладені безпосередньо на нерухомість. Наявність заборгованості у власника не означає автоматично, що він не може продати квартиру. Водночас арешт або інше обтяження може перешкоджати відчуженню майна чи створювати істотні ризики для покупця.

Окремо потрібно з’ясувати стан розрахунків за комунальні послуги. Не варто покладатися лише на усні запевнення продавця, що боргів немає. Потрібно попросити актуальні рахунки або довідки від постачальників послуг, а в договорі купівлі-продажу зафіксувати, хто відповідає за погашення заборгованості, яка виникла до продажу.

До підписання договору покупцеві варто перевірити такі документи та відомості:

• паспортні дані продавця, щоб встановити його особу та зіставити інформацію з документами на квартиру;

• документ, на підставі якого набуто право власності: договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, судове рішення або інший належний документ;

• актуальні відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно для перевірки власника й обтяжень;

• документи щодо сімейного стану та згоду іншого з подружжя, якщо така згода необхідна за законом;

• інформацію про осіб, зареєстрованих у квартирі, зокрема дітей та інших людей, чиї права можуть вплинути на користування житлом;

• технічний паспорт, щоб порівняти фактичне планування квартири з документами та з’ясувати, чи належним чином оформлено перепланування;

• документи щодо розрахунків за комунальні послуги, щоб виявити можливу заборгованість і погодити порядок її погашення.

Особливу увагу слід приділити інформації про зареєстрованих у квартирі осіб. Перед купівлею потрібно з’ясувати, хто має право користуватися житлом і чи не виникнуть складнощі з припиненням реєстрації або виселенням після зміни власника. Питання потребує окремої перевірки, якщо серед зареєстрованих є діти або люди, які тривалий час проживають у квартирі.

Технічний паспорт також має практичне значення. Якщо фактичне планування не відповідає зазначеному в документах, потрібно з’ясувати, чи було перепланування погоджене та оформлене належним чином. Інакше після купівлі новому власнику може знадобитися додаткове оформлення змін.

Якщо продавець діє через представника, додатково перевіряють довіреність та обсяг наданих повноважень. Якщо квартира отримана у спадщину, особливу увагу приділяють спадковим документам і можливим спорам щодо права власності.

Примітка редакції: Державний реєстр речових прав на нерухоме майно містить відомості про зареєстровані права власності та обтяження нерухомості. Єдиний реєстр боржників дає змогу перевірити, чи внесена особа до реєстру через наявність невиконаних майнових зобов’язань. Ці реєстри мають різне призначення, тому перевірка одного не замінює перевірки іншого.