Покупка недвижимости: как проверить продавца, наследство, доверенность и долги

Покупка квартиры на вторичном рынке может сопровождаться юридическими рисками, которые покупатель узнает уже после подписания договора. Особо внимательно нужно проверять жилье, если его продают по доверенности, владелец недавно получил недвижимость по наследству или имеет долги. Такие обстоятельства не всегда означают, что соглашение опасно, однако требует дополнительной проверки документов и правового статуса имущества.

Перед покупкой важно установить, кому принадлежит квартира, имеет ли продавец право отчуждать ее, нет ли судебных споров, арестов, ипотеки и других ограничений. Также нужно выяснить, есть ли задолженность за коммунальные услуги и кто зарегистрирован в доме. О том, что стоит проверить перед заключением договора купли-продажи, специально для Vgorode рассказала Дина Дрижакова – адвокат, руководитель юридической компании Prima Leader Group.

Что проверить, если квартиру продают по доверенности

Если вместо собственника квартиры договор подписывает его представитель, покупателю прежде всего нужно убедиться, что доверенность действительна, действительна, а ее содержание позволяет совершить именно запланированное соглашение.

Важно проверить не только личность представителя, но и документы владельца. В доверенности должны быть предусмотрены полномочия по продаже конкретной квартиры, заключение договора и выполнение необходимых действий для оформления сделки. Сам факт, что человек имеет доверенность от владельца, недостаточно: нужно выяснить, охватывает ли документ все необходимые полномочия.

Перед заключением договора следует проверить срок действия доверенности и выяснить, не была ли она отменена. Для этого нотариус может воспользоваться Единым реестром доверенностей. Копия документа, предоставленная посредником или представителем продавца, не заменяет такой проверки.

Согласно статьям 248–249 Гражданского кодекса Украины, представительство по доверенности прекращается, в частности, в случае истечения срока ее действия или отмены доверенности выдавшим его лицом. Поэтому даже документ, который смотрится надлежащим образом оформленным, может уже не давать представителю права действовать от имени собственника.

Если есть возможность, покупателю следует связаться непосредственно с владельцем квартиры. Следует подтвердить, что он знает о продаже, согласовывает цену и действительно уполномочил представителя провести сделку. Это особенно важно, если владелец находится за границей, не выходит на связь или представитель настаивает на срочной оплате.

Особое внимание следует обратить на обстоятельства, при которых оформлялась доверенность. Если представитель не может объяснить, почему владелец не участвует в сделке, уклоняется от дополнительной проверки или отказывается предоставить контакты доверителя, покупателю следует выяснить причины такого поведения в передаче денег.

Если возникают сомнения в подлинности доверенности, воле владельца или объеме полномочий представителя, не следует передавать средства до выяснения всех обстоятельств.

Как проверить квартиру, которую продавец получил по наследству

Если недвижимость перешла к продавцу по наследству, наличие свидетельства о праве на наследство и зарегистрированного права собственности является необходимой, но не исчерпывающей проверкой. Покупателю нужно выяснить, на каком основании наследник получил квартиру и не могут ли другие претендовать на это имущество.

Прежде всего следует проверить документ, на основании которого оформлено наследство, дата его оформления и регистрации права собственности. Также важно выяснить, есть ли другие наследники, которые могут заявлять права на квартиру, и не возникали ли судебные споры по завещанию, наследству или самому праву собственности.

Риски могут быть выше, если квартиру недавно унаследовали, между родственниками есть конфликт или продавец не может ясно объяснить причину срочной продажи. Сами по себе эти обстоятельства не доказывают наличия нарушений, но есть повод внимательнее проверить документы.

Отдельно нужно проверить, не находится ли квартира под арестом, в ипотеке или под другими обременениями. Такие сведения можно получить из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Если есть признаки спора между наследниками или сомнения в документах, целесообразно обратиться за индивидуальным юридическим заключением к заключению договора. Это поможет выяснить, есть ли риск обжалования права собственности и может ли такая ситуация повлиять на будущего покупателя.

Как проверить долги, аресты и документы перед покупкой

Перед заключением договора покупателю нужно получить актуальную информацию из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. В нем можно проверить зарегистрированного владельца квартиры, а также сведения об ипотеке, арестах и других зарегистрированных обременениях.

Однако ограничиваться одним реестром не стоит. Дополнительно нужно проверить продавца в Едином реестре должников, поискать судебные дела с его участием и споры, непосредственно касающиеся квартиры. Также следует уточнить, не передавалось ли жилье в ипотеку и нет ли третьих лиц прав на него.

Важно различать личные долги продавца и ограничения, наложенные непосредственно на недвижимость. Наличие задолженности у собственника не означает автоматически, что он не может продать квартиру. В то же время, арест или иное обременение может препятствовать отчуждению имущества или создавать существенные риски для покупателя.

Отдельно следует выяснить состояние расчетов за коммунальные услуги. Не стоит полагаться на устные заверения продавца, что долгов нет. Нужно попросить актуальные счета или справки от поставщиков услуг, а в договоре купли-продажи зафиксировать, кто отвечает за погашение возникшей к продаже задолженности.

До подписания договора покупателю следует проверить следующие документы и сведения:

• паспортные данные продавца, чтобы установить его личность и сопоставить с документами на квартиру;

• документ, на основании которого приобретено право собственности: договор купли-продажи, дарение, свидетельство о праве на наследство, судебное решение или другой надлежащий документ;

• актуальные сведения из Государственного реестра прав на недвижимое имущество для проверки собственника и обременений;

• документы о семейном положении и согласие другого супруга, если такое согласие необходимо по закону;

• информацию о лицах, зарегистрированных в квартире, в том числе детях и других людях, чьи права могут повлиять на пользование жильем;

• технический паспорт, чтобы сравнить фактическую планировку квартиры с документами и выяснить, надлежащим ли образом оформлена перепланировка;

• документы о расчетах за коммунальные услуги, чтобы выявить возможную задолженность и согласовать порядок ее погашения.

Особое внимание следует уделить информации о зарегистрированных в квартире лицах. Перед покупкой нужно выяснить, кто имеет право пользоваться жильем и не возникнут ли сложности с прекращением регистрации или выселением после смены собственника. Вопрос требует отдельной проверки, если среди зарегистрированных есть дети или люди, длительно проживающие в квартире.

Технический паспорт также имеет практическое значение. Если фактическое планирование не соответствует указанному в документах, нужно выяснить, была ли перепланировка согласована и оформлена должным образом. В противном случае после покупки новому владельцу может потребоваться дополнительное оформление изменений.

Если продавец работает через представителя, дополнительно проверяют доверенность и объем предоставленных полномочий. Если квартира получена по наследству, особое внимание уделяется наследственным документам и возможным спорам о праве собственности.

Примечание редакции: Государственный реестр прав на недвижимое имущество содержит сведения о зарегистрированных правах собственности и обременения недвижимости. Единый реестр должников позволяет проверить, внесено ли лицо в реестр из-за наличия невыполненных имущественных обязательств. Эти реестры имеют разное предназначение, поэтому проверка одного не заменяет проверки другого.