«Настав час рієлторів». Депутати взялись наводити лад на ринку нерухомості, посередники проти

Зараз рієлтором в Україні може стати будь-хто. Іспиту для цього не потрібно, реєстру немає, окремого закону про цю сферу діяльності теж. У Верховній Раді це хочуть змінити: за три тижні там з’явилося чотири законопроєкти про посередників на ринку нерухомості.

Депутати пропонують іспит для рієлторів, відкритий реєстр, письмові договори й оплату лише безготівкою. Один із законопроєктів додає покарання за роботу без статусу, навіть кримінальне.

Представники ринку не погоджуються з частиною запропонованих новацій. Фахівці з нерухомості проти моделі єдиної професійної спілки, яка, на її думку, може отримати монопольний контроль над професією. Рієлтори також побоюються, що їм хочуть доручити відповідальність за перевірки, які вони фізично не можуть провести.

«Главком» розбирався, які правила розробили депутати, чим відрізняються законопроєкти та чи стане від цього безпечніше купувати й орендувати житло.

Що пропонують депутати

Першим зареєстровано законопроєкт №16145. Його назва – «Про захист житлових та інших прав фізичних і юридичних осіб при отриманні посередницьких послуг у сфері нерухомості». Серед авторів – голова комітету з питань організації державної влади Олена Шуляк, а також нардепи Ігор Васильєв, Олександр Качура, Георгій Мазурашу, Михайло Соколов. Усього під проєктом підписалися 19 депутатів. Документ передбачає створення системи професійного допуску до рієлторської діяльності.

Про те, навіщо рієлторам окремий закон і чому саме з однією спілкою, «Главкому» розповіла голова Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк. За її словами, близько 90% угод купівлі-продажу й оренди житла в Україні укладаються за участю посередників. Водночас у законодавстві досі немає жодної норми, яка б визначала, хто такий рієлтор і за що він відповідає.

«Ми бачимо великий суспільний запит на те, щоб цей ринок став зрозумілішим та прозорішим. Люди часто не розуміють, за що саме вони платять рієлтору: за пошук житла, перевірку об’єкта, супровід угоди чи просто за номер телефона власника. Якщо послуга не визначена, то не визначена і відповідальність», – робить висновок Шуляк.

Також  професію хочуть поділити на два рівні. Перший – фахівець з нерухомості, тобто конкретна людина. Їй потрібно пройти навчання, скласти кваліфікаційний іспит і отримати свідоцтво. Раз на два роки кваліфікацію треба підвищувати. Якщо цього не зробити, свідоцтво перестане діяти автоматично.

Другий рівень – агент з нерухомості. Це може бути ФОП зі свідоцтвом або компанія, де працює щонайменше один кваліфікований фахівець, а свідоцтво є і в керівника. Агентів акредитують. Послуги зможуть надавати лише ті агенти, яких внесли до Єдиного реєстру.

«Серцем системи стане Єдиний реєстр – відкритий, безкоштовний і цілодобовий. За номером з оголошення будь-хто за хвилину побачить, чи чинне свідоцтво або акредитація, у якого агента працює фахівець і чи застосовувалися до нього стягнення», – пояснила народна депутатка.

Вона уточнила, що до професії не допустять людей із судимістю чи корупційними правопорушеннями, громадян держави-агресора та підсанкційних осіб, також агенту відмовлять в акредитації, якщо серед його засновників чи бенефіціарів є підсанкційні особи або компанія зареєстрована в державі-агресорі чи ризиковій юрисдикції. Якщо фахівець не складе іспит, перескласти його можна буде лише через пів року, а надалі – не частіше ніж раз на рік. Працювати на тимчасово окупованих територіях, зокрема онлайн і через посередників, заборонено повністю.

Чому одна спілка, а не кілька

Шуляк пояснює, що виконання всіх цих вимог контролюватиме Українська спілка фахівців з нерухомості – єдина неприбуткова саморегулівна організація, яку створюють вже існуючі сьогодні великі обʼєднання фахівців з нерухомості.  Її органи – з'їзд фахівців, рада на чолі з головою, кваліфікаційно-акредитаційна, дисциплінарна, апеляційна та ревізійна комісії; саме Спілка розробляє єдиний професійний стандарт і програму підготовки, веде атестацію, акредитацію та контроль якості. Членство в ній для фахівців буде обов'язковим.

Альтернативний законопроєкт №16145-1, зареєстрований 27 жовтня, пропонує інший підхід: замість однієї спілки – кілька. Шуляк вважає, що тоді відповідальність розмиється. Фахівець, якого виключили з однієї організації, зможе просто перейти до іншої й працювати далі.

«Коли кілька організацій з владними повноваженнями конкурують за членів, вони конкурують не якістю, а поблажливістю. В результаті, може виграти та саморегулівна організація, де нижчі внески, легший іспит і м'якша дисципліна», – переконана нардепка.

Шуляк не заперечує, що монополія на допуск до професії справді несе ризики: завищені внески, закритість і корупцію. Тому, каже вона, у законі передбачили запобіжники: членський внесок становитиме не більше двох мінімальних зарплат в рік, засідання Дисциплінарної комісії будуть відкритими й транслюватимуться онлайн, а її рішення публікуватимуть протягом трьох робочих днів. Будь-яке рішення можна оскаржити в Апеляційній комісії або у суді, а фінансову звітність Спілки перевірятиме незалежний аудитор. За порушення передбачені стягнення від попередження до зупинення свідоцтва чи акредитації на строк від одного до шести місяців, а у найтяжчих випадках – виключення з реєстру з забороною повернутися раніше ніж через два роки.

Законопроєкт також закріплює за рієлторами статус суб’єктів фінансового моніторингу. За словами Шуляк, нових обов’язків це не створює: рієлтори вже мають такий статус за законом №361-IX. Нотаріус, каже депутатка, зможе скористатися інформацією, яку зібрав агент, щоб не перевіряти те саме двічі.

Свій вибір на користь єдиної спілки Шуляк пояснює досвідом інших професій: «Аудитори й нотаріуси довели, що ця модель працює. Оцінювачі нещодавно на неї перейшли. Настав час рієлторів», – підсумувала вона.

Як зміниться робота рієлторів

Працювати з клієнтом рієлтор зможе лише за письмовим або електронним договором. У ньому потрібно буде вказати вартість послуг, додаткові витрати та обов’язки сторін.

Також законопроєкт передбачає кілька нових правил:

• без договору рієлтор не зможе вимагати оплату;
• клієнт заздалегідь знатиме, за що і скільки платить;
• розрахунки відбуватимуться лише безготівково;
• комісію сплачуватиме той, хто замовив послугу. Стягувати її з обох сторін можна буде лише за їхньою згодою;
• у договорі не можна буде передбачити приховані платежі та необґрунтовані штрафи.

Зміняться й правила розміщення оголошень про продаж та оренду житла. Публікувати їх зможуть власники, їхні представники або зареєстровані рієлтори. В оголошенні обов’язково потрібно буде зазначати, хто його розмістив.

Після ухвалення закон запрацює поетапно, каже Олена Шуляк. Ринку дадуть ще пів року після реєстрації Спілки, щоб привести діяльність у відповідність до нових вимог. А вимога щодо профільної освіти для фахівців набуде чинності лише через п’ять років.

Альтернативи

27 жовтня 18 депутатів зареєстрували законопроєкт №16145-1. Серед авторів – Роман Лозинський, Ярослав Юрчишин, Антон Яценко, Соломія Бобровська. Назва в нього довша: «Про захист житлових прав громадян при отриманні послуг у сфері нерухомості та регулювання посередницьких, консультаційних та інших послуг під час здійснення операцій з нерухомим майном».

Головна відмінність у тому, хто регулюватиме професію. Замість однієї спілки тут пропонують кілька саморегулівних організацій, і агент сам вибирає, до якої вступити. Решта пропозицій схожа: іспит, публічний реєстр, добровільність залучення агента, вимоги до договору й реклами та обов’язки з фінансового моніторингу.

28 жовтня до основного проєкту зареєстрували ще одну редакцію – №16145-2. Її подав нардеп Сергій Нагорняк.

Законопроєкт передбачає п’ятирічний перехідний період для тих, хто вже працює на ринку. У цей час складати кваліфікаційний іспит можна буде без диплома про фахову передвищу або вищу освіту. Рієлтори, які отримають статус фахівця протягом цього періоду, зможуть працювати й надалі – навіть після завершення п’яти років.

Окремо є штрафи для рієлторів: 500 неоподатковуваних мінімумів (8,5 тис. грн) для людей і 1 тис. (17 тис. грн) для компаній, за повторне порушення – вдвічі більше. Накладатиме їх Фонд державного майна за поданням спілки.

Штрафи й заборона працювати

Ще один законопроєкт – №16192 – у Верховній Раді зареєстрували 28 жовтня. Він пропонує доповнити Кримінальний кодекс статтею 203-3 про незаконне посередництво у сфері нерухомості.

За посередництво без статусу агента або без письмового договору пропонують штраф від 17 до 34 тис. грн і заборону займатися такою діяльністю на рік. Якщо ж правопорушення вчинене з корисливих мотивів або за попередньою змовою кількох осіб, штраф зросте до 34–68 тис. грн, а заборона діяльності триватиме три роки. Законопроєкт розглядатиме Комітет Верховної Ради з питань правоохоронної діяльності.

Чого побоюються рієлтори

Асоціація фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АФНУ) – виступила проти законопроєкту в його нинішньому вигляді. Основна претензія експертів – ризик створення «суперрегулятора», який зосередить у своїх руках усю владу. Асоціація вбачає в положеннях запропонованого проєкту Закону «створення єдиної монопольної організації, що містить під собою корупціогенні фактори та ризики, порушує антимонопольне законодавство та в більшості своїй обмежує права та інтереси суб’єктів ринку надання рієлторських послуг». При цьому документ лише прикривається гучними гаслами – реального захисту житлових прав громадян чи бізнесу в ньому так і не з’явилося.

Президентка Асоціації Олена Гайдамаха у розмові з «Главкомом» пояснила, чому ідея єдиної Спілки лякає ринок. Якщо одна структура одноосібно контролюватиме все – від іспитів і видачі посвідчень до збору внесків і розгляду скарг – у рієлторів просто не залишиться вибору.

«У людини повинно бути право вибору, – наголошує Гайдамаха. – Професійні об’єднання мають конкурувати між собою, а фахівець – самостійно обирати, до якої організації вступати».

Фахівці також побоюється, що додаткові витрати на членство й виконання нових вимог рієлтори закладатимуть у вартість послуг. Тобто за реформу зрештою розплатиться кінцевий клієнт.

В Асоціації звертають увагу на межі відповідальності рієлтора. Виконання вимог фінансового моніторингу не означає, що посередник має проводити повну перевірку об'єкта. Для цього потрібні фахівці з відповідними повноваженнями та доступом до реєстрів. Рієлтор не може замінити нотаріуса, юриста чи інженера й, наприклад, оцінити, чи безпечний будинок через тріщину у стіні.

«Ми просто збираємо інформацію, передаємо сторонам і робимо так, щоб угода відбулася – домовляємося», – пояснює комфортні межі компетенції Гайдамаха.

Вона наголошує: організація долучалася до обговорення законопроєкту та в липні 2026 року передала розробникам свої зауваження і пропозиції. Однак, стверджує вона, більшість із них не врахували, а до Верховної Ради подали документ без суттєвих змін.

Натомість Асоціація пропонувала розглянути дві альтернативи. Перша – державний реєстр рієлторів, адміністрування якого здійснюватиме визначений державний орган. Друга – система кількох саморегулівних організацій, які працюватимуть за єдиним професійним стандартом і конкуруватимуть між собою. У такому разі рієлтор зможе сам обрати, до якої організації вступати, а клієнт – перевірити його професійний статус.

Одного реєстру недостатньо, щоб захистити покупця

Колишній рієлтор, а нині адвокат Дмитро Бузанов вважає, що ринок справді потребує закону про посередників: через рієлторів проходить більшість угод, а вимог до їхньої кваліфікації та відповідальності немає. Проте  нинішні законопроєкти, як розповів Бузанов у коментарі «Главкому», здебільшого регулюють вхід у професію: іспити, реєстр, членство, санкції. «Захисту грошей і житла клієнта в них значно менше», – костатує він.

Бузанов позитивно оцінює ідею письмових договорів, безготівкової оплати та відкритого реєстру. Однак, на його думку, цих змін недостатньо, щоб повністю захистити покупців нерухомості.

Навіть перевірка документів нотаріусом не гарантує, що людина не втратить придбану квартиру, зазначає адвокат. Якщо майно вибуло з власності попереднього власника не з його волі, він може через суд вимагати повернення нерухомості навіть від добросовісного покупця.

«Люди, які купили квартиру після перевірки документів нотаріусом, роками судяться і зрештою її втрачають», – каже Бузанов. Компенсація з 2025 року працює лише тоді, коли майно витребовує держава чи громада. У спорі з колишнім приватним власником покупець має тільки позов до шахрая, який зазвичай не має грошей.

Законопроєкти додають до угоди ще одного «перевіряльника» – рієлтора, але обов’язкового страхування його відповідальності не передбачають. Тому юрист пропонує закріпити в законі обов’язкове страхування, компенсаційний фонд професійної організації та компенсацію добросовісному покупцю, зокрема в спорах із приватним власником, з правом вимагати гроші назад у винних.

Ще одне застереження стосується оренди. Податок із неї має платити власник, а не рієлтор: посередник не сторона договору й не знає, чи його продовжили. Рієлтори вже зобов’язані повідомляти податкову про договори оренди, але норма не працює, бо держава не знає, хто вони. Реєстр, вважає Бузанов, може це виправити. Він також нагадує, що з 23 жовтня ставку податку на доходи від оренди знижено з 18% до 5%, і спершу варто подивитися, як ринок відреагує.

Кароліна Терещенко, «Главком»